【磚港樓市】租金屢破頂如何選購物業收租? 哪屋苑易招租？地產代理分店數目揭端倪

By 中原測量師行 on 09 Dec 2025

香港人鍾情投資「磚頭」收租，已是司空見慣的事。畢竟物業有保值潛力，又能帶來穩定的租金收入，相比股票或基金等投資產品，價格波動相對溫和。再者，銀行批出按揭的門檻不算太高，不少中產階層或小投資者都視物業為長線投資的首選。

近年樓市經歷波動，樓價由2021年的歷史高位回落，以住宅物業為例，不少樓盤從高位已累跌三成左右；相反，住宅租金卻維持平穩上升趨勢，租金回報率因而變得更吸引人，開始吸引更多投資者在市場上「尋寶」，希望捕捉低位入市的機會。

事實上，香港的租務市場相當成熟，不論住宅或工商舖，都不難找到租客。但要長線收租，首先要決定投資哪一類物業。工商物業相對複雜，租金價值受宏觀經濟、地區位置、樓宇設備等多項因素影響。例如，經濟不景氣時，零售舖位或寫字樓的空置率可能急升，租金亦會下調。加上工商物業不乏發展商或財團等大戶參與，他們往往持有整幢大廈，經營彈性大得多。舉個例子，在中環核心商業區，環球大廈與置地廣場的價值和租金已天差地別，前者或許更適合中小型企業，但後者則吸引跨國機構，租金自然高企。所以，投資工商物業需要較高的眼光、知識和判斷力，門檻不低，適合有經驗的投資者。

相比之下，更多投資者傾向選擇住宅物業市場。住宅租金變化相對穩定，近年香港人口結構轉變，新來港人士（如內地學生或專業人士）往往先租後買，令租務成交全年保持活躍。而且，新樓盤在交樓時，發展商通常已提供基本裝修和家電，業主毋須大灑金錢翻新，甚至可以即買即租，入場門檻確實比工商物業低得多。根據數據，近年住宅租務成交量及租金保持上升，反映需求持續旺盛。特別是疫情後，遙距工作興起，不少租客更注重生活配套，而非純粹上班地點，這也為住宅投資帶來新機遇。

雖然住宅物業較易入手，但要選對合適的收租物業，仍需考慮多項因素，包括地區、樓齡和間格等。以往傳統觀念認為，港島區住宅投資價值最高，因為不少金融機構或外資公司員工（尤其是外籍人士）偏好租住港島區，方便上班、上學和社交。例如，中環、灣仔或跑馬地等區，租金呎價長期高企，吸引高收入租客。不過，香港近年人口結構大變，內地來港求學或就業人士已成租務市場主流。他們與外籍人士不同，需求更集中在大學區，如沙田（近中文大學）、紅磡（近理工大學）或西營盤（近香港大學）。上班族亦不一定執着港島區，反而青睞鐵路沿線配套完善的社區，例如九龍站、奧運站、啟德或將軍澳。這些地區交通便利，生活設施齊全，如商場、學校和醫療中心一應俱全，租客黏性高，空置期短。

另外，物業地點是否容易招租，也至關重要。一般來說，大型屋苑集中的社區，由於單位數目多、配套設施足夠，找租客相對方便。其中一個實用指標，是留意物業附近的地產代理分店數目。如果分店林立，即代表該區物業市場活躍，代理推介積極，找到租客亦較容易。相反，有些物業享有無敵海景或清幽環境，但附近鮮有地產代理服務，除非租金高企、佣金吸引，否則代理未必願意花時間推介。舉例來說，將軍澳的日出康城或藍田的麗港城，雖然樓齡不一，但因屋苑規模大、代理密集，租務流轉快，投資者可減低空置風險。反觀一些偏遠或小型樓盤，雖然租金回報率或許不俗，但招租難度高，適合有耐性的業主。

不少地產新聞會以租金回報率作為指標，評估物業的投資價值。簡單來說，回報率就是用一年租金收入除以樓價計算比率，租金越高、樓價越低，回報就越大。一般住宅回報率介乎2%至4%，視地區而定。但這個計算有不足之處，因為住宅租約通常由業主要支付管理費和差餉等開支，所以更準確的淨回報率應扣除這些費用。例如，新樓盤樓齡低、租金呎價高，看似收益吸引，但往往附帶豪華會所設施，管理費可達每呎5至6元；加上政府近年推行累進式差餉，租值大的物業稅率大幅增加，成為固定開支，對高租值物業影響更大。相反，樓齡高的舊樓，管理費和差餉或許較平宜，但需面對強制驗樓或維修令等問題。一旦出現滲水、結構損壞或電梯故障，就需一筆不菲開支，直接侵蝕回報率，投資者宜計算全面，包括潛在維修成本和稅務負擔。

最後，市場需求也是關鍵，需選擇合適間格的物業。一般家庭租客偏好兩房或以上單位，尤其有僱用外傭的家庭，更需要額外房間給「工人姐姐」使用。學生租客預算有限，通常幾個同學合租，至少需兩房單位，且租金不能太高。近年市場供應較多的「納米樓」，面積僅200至300呎，只適合單身人士或情侶，客路狹窄，空置風險較高。反之，三房單位在家庭區如荃灣或元朗，需求穩定。

總括而言，投資收租物業的重點是維持租金收入並減低空置率。選對物業後，還需好好經營管理，包括處理租務糾紛、維修保養和大廈公契事宜。建議業主加入業主立案法團，了解樓宇狀況；或聘請租務管理公司，減輕負擔。只要做足準備，就能降低風險，享受穩健回報。在當前樓市低位，投資者不妨多做功課，捕捉機會。但記住，地產投資有風險，宜量力而為，諮詢專業意見。