【張明珠專欄】日本人口老化兒童連續44年減少外國人口卻年增1成不斷推高樓價

By 張明珠 on 28 Nov 2025

Sakura Japan & Global創辦人

日本高齡少子化問題日趨嚴重，65歲以上人口更佔整體人口近30％，而且國民人口正在持續減少。相比之下，外國人口卻是按年増加逾10％，東京都的外國人比例更超過5%，而且日圓跌穿5算，更吸引不少外資購買日本物業﹐從而推高當地樓價。

根據日本總務省資料顯示，2025年日本兒童人數已連續44年減少。截至4月1日，包括外國人在內的15歲以下兒童為1366萬人，較上年減少了35萬。2024年的65歲及以上人口比例達到破紀錄的29.3%。高齡少子化問題日趨嚴重，近年日本政府更推出不少外國人投資移民簽證﹑高級人才簽證，甚至是遊牧民族簽證，以吸引外來人口。

日本總務省數撿顯示，2025年日本國民人口為120,653,227人，較去年減少0.75%，為自1968年展開調查以來，已連續16年錄得人口減少，不過，以外國人居民數目而言，卻比去年增加10.65%，達到3,677,463人。外國人居民人口自2013年調查以來創下新高，更佔總人口比例的2.96%。

雖然日本所有都道府縣的外國居民都在增加，但是東京都的外國人比例最高，外國居民佔總人口的比例達5.15%。截至今年1月1日為止，東京都人口為14,002,534人，其中外國人口為721,223人。至於外國人增加率最強勁的為北海道，按年增加19.57%位居全國第一。北海道除了二世古及俱知安町等地廣受外國遊客喜愛之外，另外日本半導體製造商Rapidus進駐千歲市對當樓市或有影響。另外，熊本縣菊陽町一帶因應台灣大型半導體企業台積電(TSMC)進駐，當地的外國人越來越多，同時亦令不少人開始關注當地樓市。而且日本人對於外資進入日本能帶動當地經濟起飛更抱以期望。

日本自1990年代的經濟泡沫，令其陷入超長期的通貨緊縮社會，被稱為「失落的30年」。但自2013年起安倍經濟學透過與日本銀行合作，採用大規模金融寬鬆政策，並在2016年進一步實施負利率，逐步改變日本經濟不景氣。而且低利率更吸引了外資基金等投資日本房產，從而帶動日本國樓市走回復甦。尤其是東京都心區的辦公室﹑酒店及住宅等，而且投資熱潮更從都心區擴展至整個東京23區，如今東京公寓的平均樓價就算中古屋亦是破億日圓的水平。

日本國土交通省的調查顯示，東京23區的新建住宅，今年上半年海外人士購買的比例佔3.5%，其實在2024年僅為1.6%。大阪市今年上半年則為4.3%。如果僅從東京都心6區即千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區、澀谷區來看，外國人的比例達到7.5%，其他政令指定都市中，京都市為2.5%、福岡市為1.9%、橫濱市為1.6%、名古屋市為0.4%。