【張明珠專欄】東京千代田二手樓價10年升2.5倍 日圓低水推高樓價 日本新世代置業無望?

日圓持續低水，吸引外資投資日本物業，同時日本的中產亦看好當地樓市紛紛入市，令當地二手樓價持續飆升，尤其是在東京市中心。根據房地產研究公司KANTEI（東京都品川區）調查顯示，東京的千代田區和港區等熱門地段，部份物業樓價甚至在10年之間增加兩倍以上，即使是日本人亦覺得「越遲買樓價越貴」。

近日日本不動產調查公司東京KANTEI（東京都品川區）統計東京都會區內404個車站附近樓齡9至11年的公寓，預計2024年的二手樓價平均漲幅為48.8%。在不計及維修等成本情況下，公寓10年後出售仍可獲得50%的利潤。

近年日本亦出現「樓價越貴，人越想買」以及「越遲買樓價越貴」的現象。當地人普遍認為雖然現時樓價貴，但相信物業未來將繼續升值，而且越來越多的人希望透過投資物業升值賺錢，樓價不斷上漲更讓他們渴望在市中心可以早日上車。

調查指升幅最大的物業是位於千代田區JR飯田橋車站附近的千代田富士見公園苑大廈。該樓盤的平均每平方米樓價由2014年的新建的453萬日圓 （約23萬港元）上漲至現時的1,604萬日圓（約81萬港元），升幅達2.5倍。如果換算以70平方米（約753平方呎）的家庭公寓計算，樓價由最初約9,600萬日圓（約484萬港元）飆升至3.4億日圓（約1712萬港元）。

排名第二的同樣位於千代田區的Waterras Tower Residence公寓，公寓位於商業大樓的高層，與東京地鐵新御茶之水車站直接相連。如果是70平方米家庭住宅公寓，樓價則從十年前的8,700萬日圓（約438萬港元）躍升至2.9億日圓（約1461萬港元）。

其實千代田區﹑港區均為抗跌力高的市中心地區，當中不乏二手物業的樓價已達3億日圓（約1511萬港元），當中不乏鄰近車站。

其實日本樓市自2020年以來持續上漲，升勢更是銳不可當，尤其是疫情之後，加上當地的木材危機，以及大型開發商專為富豪打造超級豪宅，更限制一般價位的物業供應，令樓價持續上升。雖然有不少日本人相信自己最終會擁有一間屋，但現實情況是許多人根本買不起，對於不少年收入500萬日圓（約25萬港元）的日本人來說，物業供款超過其收入的40%根本難以獲得銀行批出的按揭貸款。

另一邊廂外國人投資日本樓推高了樓價及租金，導致在當地人難以購買或租入到合適的物業。令東京市中心的千代田區、新宿區和港區樓價過高，即使是隅田區的樓價也同樣居高不下。今年7月，千代田區區長樋口孝明要求不動產協會「禁止五年內轉售」以及「禁止同一人在同一棟建築物內購買多套物業」。

有報導指日本首相高市早苗最早將於11月4日召開外國人政策相關閣僚會議，有指會強化外國人購買土地的監管。雖然未有明確的說法，但幾乎是針對中國人投資與永住申請的政策方向。

張明珠

Sakura Japan & Global創辦人

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