業主如何應付工商舖無盡寒冬？分間舖位改善人流 減租善待好租客是上策

自2019年的歷史高位以後，香港各類物業的租金均呈現下跌趨勢，根據差餉物業估價處的統計數據，除了住宅物業的租金已止跌回升外，其他類型的物業仍未見起色，最容易觀察到的就是零售物業，雖然旅客數字已有回復正常，但不難見到昔日的旺區變成現在滿街「吉舖」，新聞亦屢見零售商結業的消息。

工商物業的衰旺，乃一個地方經濟的寒暑表，如果整體經濟繁榮，工商活動頻繁亦會帶旺物業需求，所以目前只有住宅物業回穩的現象並不尋常，面對這個工商物業的寒冬，業主應該如何應對？

有政客提出現時工商物業空置率高企，市場供大於求，業主應面對現實大幅減租，減輕租客經營成本，以保持市場競爭力。減租雖然可以吸引租客，但始終香港的租賃市場是成熟的自由巿場，一些高人流具競爭力的位置，自然有租客承接，市場會有效調節租金。目前，相對較為嚴重的物業，均位於次一等的地段，即使減租吸客，往往只有查詢，空置半年至一年的亦大有人在，更談不上議價的機會。

就算遇到有租客願意還價承租，筆者有客戶遇過十分進取的要求，例如要求特別長的免租期，扣除地產代理的佣金後，實際收入亦大大減少。亦曾經遇過有一酒樓租客，因為生意下跌，業主已經願意大幅減租希望幫到租客繼續經營，租客後來甚至提議業主出錢裝修物業，業主也只好拒絕而租客亦選擇結業離埸。

以上例子說明市場目前由租客主導，滿街吉舖選擇權在租客手上，如果物業並無特別優勢之處，業主並不能單靠減租就可以解決問題。始終物業長期空置對業主也是弊多於利，空置期間亦需要付差餉管理費等開支，有部份投資者更需面對銀行按揭還款，誰不希望能儘快出租物業呢？

除了減租以外，面對目前這個寒冬，業主可以透過不同策略、甚至改裝物業增加出租的機會，例如市場上對面積較大的物業需求較弱，相反多了個人經營網店等，有工廈及寫字樓業主嘗試把物業分間成較細的單位，吸引小型公司租客。有商舖業主把空置舖位租予短期的散貨場，保持物業人流，待機會再找長租客。面對消費模式轉變，亦有物業業主改裝物業配合經營學生宿舍、集運提貨點、夾公仔機等。

在宏觀經濟未有好轉的情況下，如果物業已有租客承租，而租客未有不良欠租紀錄。業主應想盡辦法保留好租客。若未來需重新招租，業主亦應隨機應變，用盡方法策略吸引租客，期待寒冬過後的春天。

中原測量師行租務管理部高級經理 潘志業先生
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