發達靠康波 避開跌市省回10年青春 高位沒買樓慳逾200萬 但樓價何時見底?

經濟學家周金濤提出的「人生發財靠康波」理論，強調財富積累與經濟長周期（康波周期）的緊密關聯，而小龍在2021年高呼樓市18年周期，令到不少粉絲在高位避開一劫。小龍近日在AI中，試查找自己的分析總結，結果我AI顯了我2018-2022年對樓市的分析，總算找到知音人，但是這是AI。不過近日亦很多粉絲whatsapp來，提出感謝因為小龍分析而避開樓市下跌一劫，如果2021年選擇不買樓，而在今天才入市，可能讓人生「少努力十年」。但更重要的是，香港樓價何時是底呢?

周金濤曾說：「人生發財靠康波」，意指個人財富的累積往往取決於能否在正確的周期節點做出投資決策。香港樓市作為高槓桿、高回報的資產，與康波周期的關聯尤為明顯。2021年，全球經濟正處於疫情後的復甦初期，香港樓市卻因高位運行、加息預期和政策收緊而顯露疲態。若當時選擇不買樓，而是等待周期低谷，可能為今天的投資者創造更大的財富機遇。

小龍以西方經濟學家的房地產周期研究為基礎，結合香港市場特點，提出香港樓市約以18年為一個周期。這一理論源自多位學者的研究，包括：

霍伊特（Michael Hoyt）：通過研究芝加哥103年的房地產價格，發現房價以18年為一周期。

愛德華·杜威（Edward R. Dewey）：周期分析之父，指出樓市周期約18年。
弗雷德·哈里森（Fred Harrison）：研究英國和美國房地產市場，確認房價漲跌約18年一輪。

小龍的分析是香港樓市的18年周期可追溯至2003年SARS後的低谷，當時樓價觸底，隨後進入長達18年的上升周期，至2021年達到頂峰。他預測2021年後樓市將進入下行階段，2023至2025年為低谷期，成為投資者入市的黃金窗口。

歷史回顧：2003-2021年的上升周期

2003年，香港經歷SARS危機，樓市跌至谷底，負資產個案高達10.56萬宗，樓價較高位下跌五至七成。隨後，隨著經濟復甦、內地資金流入和低息環境，香港樓市開啟了一輪長達18年的上升周期。至2021年，樓價指數已較2003年翻倍有餘，部分地區如港島豪宅甚至上漲數倍。然而，高位買入的風險也隨之而來——高成數按揭買家面臨負資產壓力，尤其在加息周期下。

2021-2025年的下行與機遇
2021年後，隨著美國聯儲局加息、全球經濟放緩及香港本地政策調整，樓市進入下行通道。中原城市領先指數（CCL）顯示，2021年至2025年，樓價回調約30%，部分物業甚至出現三至五成的跌幅。負資產宗數於2025年第一季達到40,741宗，創22年新高，反映市場低迷。

2021不買，2025買：人生少努力十年？

以近日一個位於元朗銀主盤為例：
單位詳情：實用面積451平方呎，原則三房改兩房，銀主以呎價約5,543元推拍，總價約250萬元。同面積的高層B室於2018年以530萬元成交，現價較高峰期低約280萬元，跌幅達52.8%。那麼對於一般家庭，200萬要努力多少年才可以儲得到?

那麼樓市在什麼時間見底？當所有人都不敢買樓，就是見底的時間。而小龍亦會在此時間出手。

小龍

江恩理論及時間周期專家，陸港台出了多本著作及受不同媒體轉載文章，多次提前預測大市轉勢時間。

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