深圳富豪陳紅天山頂7.9億沽豪宅狂蝕13億元曾豪言「李嘉誠算不了甚麼」

By Miki Liang on 21 Aug 2025

樓價跌不停，富豪也投降！深圳富豪陳紅天及關連人士2016年以21億天價買入山頂歌賦山道15號後，在樓市跌浪中疑無法償還債務，豪宅淪為銀主盤。經歷兩年招標之後，該豪宅最終在8月19日以 7.9億港元售出（實用呎價4.37萬元），帳面虧損卻高達 13.1億，跌幅達 62%，料成為本港近年最大宗的豪宅蝕讓個案。由於內媒報道陳紅天曾豪言「李嘉誠算不了甚麼」，今次驚天蝕讓在網上遂惹來議論紛紛。

據成交紀錄冊資料，上述山頂歌賦山道15號豪宅於8月19日成功沽出，成交價高達7.9億元，成交呎價43,700元。是成交價7.9億元。較陳紅天2016年買入價21億元，帳面大幅低約13.1億元，跌幅高達62%。

而歌賦山道15號為一幢獨立大宅，總建築面積約 18,078平方呎，分為地下低層至天台共6層。設有6間套房、書房與家庭房，外加 9,948平方呎花園、2,788平方呎停車位、2,081平方呎天台、1,200平方呎前庭及1,631平方呎庭院，配置媲美私人莊園。

2016年，陳紅天以約 21億港元購入歌賦山道15號大宅，當時呎價高達22.8萬元，創下全港屋地呎價新高。然而2023年，隨著陳紅天爆出疑似「爆煲」後，該豪宅就淪為銀主盤，被銀行委任會計師樓作為接管人接收，過去曾多次招標，不過無人問津，直至8月19日成功沽出。

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三大核心物業和豪宅陸續被接管

早年陳紅天開始積極涉足香港房地產市場，短短數年間，他高調出手，先後購入東半山的「亞洲樓王」傲璇 OPUS、山頂歌賦山道洋房，刷新香港最貴屋地呎價；甚至動用 45億元購入紅磡全新商廈「One HarbourGate 東座」（後更名「祥祺中心」），合共斥資超過 70億元，曾震驚地產界。不過近年來陳紅天的核心物業和豪宅陸續被接管。

2016年6月，陳紅天斥資 45億港元購入紅磡紅鸞道18號 One HarbourGate 東座，成交呎價近3萬元，刷新九龍商廈紀錄。購入後更名為「祥祺中心」。2023年物業被銀行接管，羅兵咸永道任接管人。至 2024年11月，以 26.5億港元售予香港都會大學，較購入價蝕逾18.5億，折讓超過40%。

2015年8月，陳紅天與妻子以私人名義購入傲璇五樓單位，成交價 3.87億港元，呎價約159,500元，刷新當年紀錄。2023年9月物業淪為銀主盤，最終以 4.18億港元售出。雖較購入價高出3,100萬，但與市值估值6.8億相比，實際折讓 38%，屬被迫出售。

中半山「嘉富麗苑」2015年再以 6,000萬元轉名予其子——祥祺集團副總裁陳鵬宇（Vincent）。據悉，單位一直由陳鵬宇婚後自住，因此內籠裝修保持簇新。然而，隨着家族近年資金鏈斷裂，該單位於2025年3月最終以銀主盤身份掛牌，以 6,825萬港元放售（呎價約2.9萬元），截至8月仍未成交。至此，陳紅天在香港炒樓10年以來的多宗交易，累計虧蝕超過30億元。

曾是華南城主要投資人之一

另一方面，近日香港高等法院裁定，華南城(1668.HK)因負債高達 609 億港元，全年淨虧損約 89 億港元，在長期無力償還的情況底下，近日正式被頒令清盤。其中陳紅天亦曾是華南城主要投資人之一，持股一度達 13.8%，不過之後多次減持，故他的持股量早已跌破5%故沒有再向外間披露。如今華南城清盤，亦令市場再度聚焦於陳紅天的投資版圖及資金狀況。

陳紅天生於廣東，早年在深圳經營房地產起家，於1990年代創辦祥祺集團，逐步建立起龐大的地產與投資版圖。憑藉持有大量深圳物業，他一度被外界稱為「深圳包租公」，並多次登上中國富豪榜。隨着事業擴張，他將觸角伸向海外，集團業務涵蓋商業地產、酒店、金融與實業投資，據官網介紹，足跡遍布中國內地、香港及多個海外城市。