父母退休有450萬 想住千萬元優質單位 買樓唔夠 收息不足付租加生活 孝順仔點好?

一對退休夫婦買掉陳舊居屋後，將獲得450萬元。兩夫婦向兒子表示，堅持想居住於有會所的千萬元樓價優質單位，因覺得用450萬買股收息應夠支付租金。不過用450萬買股收息，其實不太可能同時支撐千萬元單位租金及應付日常兩長者生活所需，令孝順仔感進退兩難，究竟他應怎麼辦？

投資書籍作者兼股評人龔成認為，只憑兩退休長者擁有450萬元資產卻要「住靚樓」，在財務角度來說不太可行。故他作出反建議，認為讀者應游說父母，把要求降至租用次一級的單位。因這樣可以騰出更多閒錢，應付退休生活，做兒子的亦應考慮節約日常不必要開支。

Photo from 退休後的租屋及生活費問題，困擾不少長者。

【理財個案：退休父母想有450萬元想買有會所千萬私樓，兒子不知點算好】

龔成老師：

老師，你好。有事情想請教, 謝謝

[本人資料如下]
本人, 年齡40, 單身, 公營機構長工

月薪: 8萬(已到職位頂,唔會有升職),日後人工每年跟機構百分比加

每月開支: 家用及個人使費: 2.5萬; 供樓: 2.1萬; 管理費+差餉: 約3-4千; 儲蓄保險: 1.2萬; 剩返儲起for年尾交稅同扣稅年金保費

物業: 康城區兩房自住, 2015年約700萬一手買, 現值約850萬, 剩餘按揭460萬, 年半前轉按過, 仲要供多廿幾年。

資產: 現金40萬, 港股60萬(帳面跌兩成), 美股10萬(帳面打個和) (兩者科技類和收息類都有); 扣稅年金供埋今年, 2029年可以拎返30幾萬; 儲蓄保險(主要包含美股和港股基金)仲要供多18年(每月保費第日可以傾供少D), 現值15萬

[父母]
60幾歲已退休

合共現金40萬, 港股50萬(帳面跌一成, 全部收息類藍籌), 銀債+綠債+ I-bond合共10幾萬, 24-25年到期

父母原居東九龍高樓齡已供滿居屋, 最近有感居所環境太殘舊及惡劣, 已賣出, 即將收到總樓價450萬現金

父母想搬往TKO康城區半新樓兩房(約800-900萬)或天晉兩房(約1000萬), 但本人收入連一家三口資產應未能負擔第二層達800萬或以上樓價的物業, 因此父母打算利用450萬現金購入收息類資產, 租住該區單位, 租金預算每月$18000-$20000

問題:
1) 因這筆錢是父母畢生財富, 想請教有哪些穩健投資, 而又每年有5%或以上利息?

2) 假設我要買入第二層物業, 以我收入及一家三口資產, 最高可負擔樓價多少? 而政府最近放寬按揭成數, 如把我的物業加按套現再加上本身現金買第二層, 會否反而更好? (因第二物業壓力測試有更高要求)

3) 但在考慮 2)的時候, 感到自己已年過40, 在這種年齡不宜增加負債, 而應增加現金流, 另外唔想父母年紀大要可能隔幾年搬一次屋咁辛苦. 因此如父母搬入我的物業, 自己利用該450萬產生利息, 租一房居住反而更節省開支, 若干年後父母百年歸老才搬回自己物業居住, 這方案會否更好?(註:不會考慮一家三口同住本人物業,因只有一個洗手間,一家人雜物亦太多,亦會犧牲私人空間和人均居住面積)

4) 請問有沒有其他更好的方案?

本人大前題是滿足父母晚年居住有會所新樓的願望, 希望賜教良方, 不勝感激！

讀者敬上

龔成老師分析︰

1) 先講你父母部分。

作為退休人士，你父母可以將這$450萬(連同本身資產)，分成5部分。

第一部分投資收息股，可以建立一個收息股的組合，目標是5%以上股息率的收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、置富（0778）、陽光（0435）、高息基金（3110）都可以，你可以了解下，並從中選股。

你平衡的投資這些股，除了可以得到穩健的收息收，同時可有效的分散風險。

第二，投資債券，你可以選擇A評級的債券，年期較長都可以，但利息卻不高。你可以到銀行問問。

第三，投資年金，你可以睇睇，這是適合你們的產品，零風險，可以有穩定回報。

第四，你亦可投資銀行低風險類的產品，你可自行到銀行了解下，總之是「低風險，持續現金流」的。

第五，持有現金，以備不時之需。同時，若投資市場大跌，你也可以考慮買到更多的收息股，因股息率會進一步上升。

他們可以將現有資金，平衡地分配在上述的項目上，對你來說是最好平衡風險，同時有穩定的現金流。(雖然部份項目息率無咁高，但現時收息股息率唔低，而且考慮到平衡性，以上會係較穏當方法。)

2 + 3) 其實以你年紀，投資增值的重心應該放係累積資產(即係增值，唔係創造現金流)。到你累積到一定金額，才慢慢轉成收息資產，創造被動現金流支持退休生活。

至於物業部份，其實你已經有按揭係身，再加上唔係自住，所以你就算加上父母的450萬現金，都未必足以應付測試要求。(當然，具體你要問問銀行)

所以大方向上，不算特別建議你買第二個物業。

4) 至於更好的方方案，我會講述你自己，以及你父母。

你本人部份，以我理解你係每月都無額外資金，去進行財富增值，咁其實唔太理想。建議你審視一次所有開支，有無邊D可以唔要，努力令自己可以每月有一定閒錢去買優質股。

你可以投資「平穏增長股」和「潛力股」。

如果你現時無太多投資經驗和知識，潛力股這類風險較高的股票，你就不要持有過多，最多維持2-3成好了，甚至先集中係平穏增長股類。

若你有一定投資知識﹐潛力股比重可以相應調高，佔組合約3-5成，視乎你投資知識多寡和了解這些股票程度而定。

另外，「保險」主要係用來防守，買足夠保障就可以。儲蓄成份的保險，唔係唔可以買。如果你個人風險承受能力好低，或者完全無投資能力，這類保險都有持有價值。

但始終係財富增值角度，佢幫助好有限，一般我都就唔建議太多。

而你再買一個物業，不算特別建議。

至於你父母部份，我相信以他們現有資產(不計450萬)，應該都不足以支援他們退休生活。

因此，我建議佢地用我上面(1)所建議方法，去創造一個收息組合。同時，去租一個他們能力範圍內覺得舒服，扣除租金後，資金又足夠他們生活的單位，咁會較好。

又或者，選擇遠少少的地區(可能細少少、同係舊樓)，找一些價格較平宜的單位去購入。再用餘下資金創造收息組合，都係可以。

當然，咁佢地要承受租金波動風險，同埋可能要成日搬屋的煩惱，而且不是他們所願。但考慮到雙方財力和而有狀況，這個會是一個較折衷的方法。

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