「供平過租」捲土重來！租客變買家 投資者搶入場

樓市兩極化，過去4年樓價跌近3成，同期租金卻在外來人才、學生搶租盤下猛升逾3成，造就租金回報逆市升至3.5厘，創13年新高。「供平過租」重臨，可投資者買樓收租，租樓人士亦考慮轉租為買。

自去年9月美國展開減息周期，本港至今已減息3次，合共0.65厘，同時在租金與樓價走勢背馳下（本港樓價自2021年至今累跌近3成，同期租金升逾3成），租金回報率屢創新高。今年2月，中原城市租金指數CRI回報率升至3.5厘，為2011年8月錄得3.52厘後的逾13年新高，更與H按（HIBOR）息率3.5厘看齊，扭轉過去兩年多以來按揭利率一直高於回報率的不利樓市局面，影響投資者入市意欲，拖累樓價表現。

自2008年後爆發金融海嘯後，受惠美國量寬政策，本港曾長期處於「供平過租」。回顧過去16年（2009年1月至今)，除了2022年5月至2025年1月、以及2020年4月曾出現「供貴過租」外，其餘超過八成時間都是「供平過租」，造就了香港樓市的上升週期，這段時間買樓的大部份市民，供樓是供得開心，非常幸福。

踏入減息周期，價跌租升，「供平過租」現象將變得越來越普遍，尤其儲夠首期的上車客，在租金上升壓力下或考慮轉租為買；近年政府全力搶人才，大批人才及學生來港，帶動住屋需求，增強投資者入市意欲，肯平賣的新盤更見搶購。

新鴻基地產發的西沙SIERRA SEA，由於開價吸引，加上供平過租效應，首輪收票量多達3.7萬張，成歷來新界票王，首輪價單發售318伙即日全數沽清，投資者比例更高達約3至4成。買家之中，相信不少人是由租客變成買家，投資者亦看中樓盤鄰近中大，入伙後不愁大學生租客，購入作「學生公寓」，回報率料「坐四望五」。事實上，發展商為吸投資客，特別推出「收租皇財務安排」，買家可享2至3個月租金額的額外獎賞。

74個屋苑現供平過租

租金回報率是用來衡量房地產投資收益的重要指標，回報率越高，代表越買得過，最少代表每月賺回來的租金，毋須倒貼利息。中原地產統計的143個成份屋苑之中，2月份多達74個屋苑出現「供平過租」，而回報率高於4厘的屋苑更多達25個，較去年同期10個增加1.5倍；回報率低於3厘的屋苑則減少近六成至21個。

紅磡黃埔新邨回報率更升穿5厘，高見5.34厘，成全港回報最高大型屋苑；其次是荃灣荃威花園及青衣美景花園，2月回報率分別4.79厘及4.78厘。

回報率計算方法亦很簡單，就是年租金收入佔樓價的百份比；例如有投資者剛以300萬元買入西沙新盤單位，如果入伙後能夠以1.2萬元租出，一年收租14.4萬元，租金回報率就有4.8厘，更勝銀行定期存款。