新世界再出新招：抵押維港文化匯求生，香港樓市風暴再起？

新世界發展（0017.HK）正面臨前所未有的財務困境。繼上月向銀行抵押逾千億元物業後，該公司近日再次出招，計劃將尖沙咀的維港文化匯作為抵押，尋求最多20億美元（約156億港元）的額外貸款。這座佔新世界總資產近兩成的核心資產，曾是其K11品牌的驕傲，現成為解困的關鍵。究竟是什麼原因讓這家地產巨頭走到今天？

流動性危機下的連環抵押

新世界近年財務壓力不斷加劇。根據其2024財年報告，公司錄得近197億港元的巨額虧損，總債務高達1516億港元，其中416億港元將於一年內到期。面對資金鏈緊張，公司頻頻出售資產，包括去年底以4.17億港元賣出啟德體育園，以及以6.2億港元和3.67億港元分別出售九龍新蒲崗兩幢工廈。然而，這些交易遠不足以填補資金缺口。如今抵押維港文化匯，市場不禁質疑：新世界是否已到山窮水盡的地步？有分析指出，這筆156億港元貸款若成事，可能僅夠應付短期債務，難以解決結構性問題。

網民熱議其高風險策略，認為其將核心資源押注 K11 項目後，面臨現實壓力。評論指出，地產商過度依賴借貸的模式已引發債權人主導局面，折射出香港地產市場黃金時代或告終結。

維港文化匯：從地標到抵押品

維港文化匯坐落尖沙咀核心地段，總樓面面積約300萬平方呎，估值約880億港元（按每呎3萬港元計）。這座集K11 Musea高端商場、酒店與文化空間於一體的地標，曾被譽為新世界轉型創新的象徵。然而，隨著香港零售市場受疫情與經濟放緩衝擊，該項目回報未達預期。如今，它從「搖錢樹」淪為抵押品，令人唏噓。彭博社報道，美國投資公司Ares Management已接觸銀行，欲購入新世界貸款部位，顯示市場對其資產仍有興趣，但也凸顯債務重組的迫切性。

數據揭示危機真相

根據香港交易所2025年最新數據，新世界股價今年跌幅已超40%，市值蒸發近300億港元。同時，債券價格持續下挫，反映投資者信心低迷。有分析指出，香港整體商業地產空置率升至12.5%，為近十年高位，而新世界旗下物業尤甚。這與其高達1516億港元的債務形成鮮明對比，突顯流動性危機的嚴重性。 

香港地產寒冬來襲？

新世界近期抵押融資的舉動，無疑是其財務困境的縮影。從出售非核心資產到抵押旗艦項目，公司正不惜一切代價保流動性。然而，這種「拆東牆補西牆」的策略，能否真正救企業於水火，仍是未知數。更大的問題在於，香港地產市場的「高槓桿神話」是否已到盡頭？這場風暴，不僅是新世界的考驗，更是整個行業的警鐘。

Text by BusinessFocus Editorial

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