中國及海外富人搶光日本新樓 買家唯有改購半新樓 樓價5年升逾5成

日本樓價屢創新高，有新建獨棟住宅的平均期望叫價創出11年的新高。這導致未能如願購買新樓的買家，唯有轉投「半新樓」市場，令東京23區及大阪「半新樓」樓價5年內上升50%至66%不等。

日本房地産調查公司東京KANTEI資料顯示，2月份新建獨棟住宅的平均期望叫價東京23區為7,859萬日圓（約411萬港元），按月上漲2.4%，創出了2014年4月開始調查以來的最高價。在東京23區中，尤其是通往市中心的交通便利的地區價格明顯上升，更推動整體升勢。

其實東京23區的獨棟住宅價格在2024年8月創出歷史最高位後，曾出現過短暫的調整，但最近樓價再次呈現上升趨勢。包括都轄區域在內的東京都平均價格按月上升1.5%，達到6,865萬日圓（約359萬港元），創出新高。

據稱，推高2月份平均價格的是東京都內樓價相對較高的城南、城西區域，即品川區及世田谷區等。在建築材料和人工費用持續上升的情況下，日本的住宅開發商即使將成本轉嫁到樓價，也能不愁沒有買家。在東京都，該類住宅2月份的供應伙數更比去年同期減少了24%。

至於在東京都周邊的埼玉縣、千葉縣及神奈川縣，樓價上升速度緩慢。神奈川縣2月份的平均價格為4954萬日圓（約259萬港元），按月上升0.2%，千葉縣為4,485萬日圓（約235萬港元），按月下跌0.1%，埼玉縣為4,416萬日圓（約231萬港元），按月上漲0.8%。

另一邊廂，即使不是新建住宅，剛落成不久的「超級半新房」銷售量亦不斷增加。在東京和大阪，樓齡不足1年就放盤的數量為10年前的3倍以上。

去年首10個月，在東京和大阪樓齡1年以內的放盤為1,548伙，數量為2014年同期的3.7倍。在去年1至10月，這些「半新盤」均熱賣，其中東京23區的平均價格約為1.57億日圓（約821萬港元），大阪市約1.5億日圓（約785萬港元），與2019年全年價格相比，分別上漲了50％和66％。

樓價不斷上升，主要是日本的新樓供應減少了59%，城市地區的熱門盤源吸引了大量申請者參與抽籤，然而不少有意購買的投資者無法如願購買，從而轉移至這些「半新樓」，故對二手樓的需求高漲。另外，來自中國等的外國人對購買日本「半新樓」的熱情，也對日本二手樓樓價起到支撐作用。尤其是在中國經濟低迷的情況下，部分資金仍流入日本市場。更有投資者預計可以通過轉售獲利，因此在短期內進行買賣。

張明珠Anvy

Sakura Japan & Global創辦人

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