2025蝕本價推盤成常態?如果未來樓市再跌 世界會如何？

香港樓市正處於一個重要的轉捩點，隨著2024年第三季的一手私人住宅貨尾量突破22,000個，創下近二十年新高，加上2025年預計有85個新盤、共3.26萬個單位蓄勢待發，發展商面臨前所未有的供應壓力。在這種情況下，各大發展商開始重新審視其銷售策略，採取更務實的定價策略，以應對市場變化。

近期，市場上出現了發展商在多個項目上採取進取的定價策略，如長實在油塘親海駅及黃竹坑站Blue Coast等項目上，甚至不惜以「蝕本價」推盤。這種策略的轉變，顯示發展商正從利潤導向轉向現金流管理，預示著2025年樓市將進入一個「要錢不要貨」的新階段。

推動這種轉變的因素是多方面的。首先，香港已進入減息周期，理論上有利於刺激樓市，但政府全面撤銷樓市「辣招」後，購買力已大量釋放，市場觀望氣氛轉濃。其次，內地持續推出救市措施，雖然為市場帶來一定支持，但香港本地的供求失衡問題依然嚴峻。特別值得注意的是，主要發展商手持的存貨量達到警戒水平。新地貨尾量創25年新高，達4,072個；恒基、會德豐及信和的貨尾量也超過千個單位，這些龐大的存貨壓力迫使發展商在定價策略上做出調整。

啟德和日出康城這兩個供應重鎮的表現，將成為市場風向標。啟德區雖然在2024年以2,790伙成交量稱冠全港，但2025年還將有近5,000伙新供應；日出康城也將推出超過3,200個單位。這些新供應能否順利消化，很大程度上取決於發展商的定價策略。

展望2025年，發展商料將更著重現金流而非利潤率，「價格策略將轉向務實」將成為市場主旋律。面對供應持續增加的環境，發展商在2025年或將面臨更大的去貨壓力。市場普遍預期，大型發展商會帶頭採取更靈活的定價策略，以加快銷售步伐，確保現金流動性。這一趨勢可能為樓市帶來新一輪的價格調整。

如果未來樓市再跌，世界會如何？首先，負資產問題可能成為香港樓市的頭號隱患。在2003年沙士期間，香港樓市經歷了劇烈的跌幅，負資產個案迅速攀升至10.56萬宗。如今，隨著樓價的波動和高成數按揭的普遍，許多買家可能再次面臨類似危機。如果樓市再次大跌，負資產將成為普遍現象，這不僅影響個人財務，也可能導致銀行的信貸風險上升，進一步使市場陷入衰退。

香港的經濟主要依賴進出口貿易，近期的數據顯示，出口和進口均出現明顯下滑。如果全球出現衰退，這樣的經濟放緩可能導致失業率上升，進一步削弱市民的購買力和消費信心。如果樓市下跌，消費者的負擔將加重，對經濟的負面影響將更加明顯。消費者的需求往往受到未來預期的影響。在經濟不穩定的情況下，消費者可能會選擇減少消費，等待更有利的購買時機。例如，在大型促銷期間，消費者往往會推遲購買，這將進一步壓低市場需求，導致市場活躍度下降。

根據歷史數據，香港樓市每18年會經歷一次周期。1985年是樓市上升的起點，而2003年見底，2021年被認為是這一周期的結束。如果這一周期的規律依然適用，未來可能會面臨樓市的再次下跌，這將對整體經濟造成深遠的影響。

在這種情況下，市場的投資心理也會受到影響。正如《大時代》中江毅飾演的市儈勢利的大鱷陳萬賢所言：「總之記住，股票之道在於人棄我取。人哋買跌你一定要買升，咁就可以同其他人背道而馳，先可以大發（財）。你幾時見過成村人，買股票會發？來來去去咪就係幾個人。咁就證明大多數人嘅意見，未必係啱嘅。」然而，不論散戶還是專業投資者，都希望在市場中獲利。「別人恐懼我貪婪」的投資格言在實踐中往往並不容易做到，因為市場中的貪婪和恐懼往往是相互感染的。

小龍在2022年曾經寫過一篇文章，當時提出「當負資產遇上加息兼通脹 情況根本慘過沙士」，然而當時這一預測並未得到廣泛認同。但這一次樓市下跌與沙士時期不同，1997年至2003年是樓價不斷下跌，利息同時下降；但這一次是樓價不斷下跌，利息不斷上升，物價也隨之上升。這種情況下，買樓可能成為人生中最大的一個決定，望大家在做任何決定時都要三思，以免一失足成千古恨。未來可能會面臨樓花負資產及親人和友情跟錢之間的選擇。

小龍

江恩理論及時間周期專家，陸港台出了多本著作及受不同媒體轉載文章，多次提前預測大市轉勢時間。

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