放寬投資物業按揭　或有助紓緩樓價下跌

行政長官李家超上周發表任內第三份《施政報告》，除了坊間比較關注的處理「劏房」問題、公屋及資助單位等房屋民生政策外，還提出了多項經濟措施以穩定樓市、發展創科、招商引資及招人留才。

樓市焦點政策方面，施政報告放寬投資物業，不論物業是否自用、公司持有、是否屬「首置」買家，以及樓價3,000萬元以上的按揭成數上限一律調整至七成，供款與入息比率上限一律調整為五成。

我們認為，放寬物業的按揭上限，相信有助紓緩樓價下行壓力。政府於今年2月的財政預算案為樓市全面「撤辣」，私人住宅成交第二季明顯反彈，到第三季則再度回落，樓價也未有止跌，主要反映利率高企、新盤供應充裕以及憂慮經濟前景。隨著美國進入減息周期，香港按揭利率可望見頂回落，加上租金持續上升，住宅樓價可望在今年第四季至明年上半年見底，而今次放寬按揭成數料將有助釋放投資住宅物業需求。代理數據顯示，施政報告公布後首個周末，新盤成交宗數接近500宗，重返今年初「撤辣」後最高的周末水平。至於商業物業市場則因為零售市道及營商氣氛疲弱而持續下滑，放寬按揭對商業物業的幫助或相對有限。

此外，經濟政策方面，施政報告一方面鞏固本港國際金融中心、航運和貿易中心地位，包括提出構建國際黃金交易中心及深化離岸人民幣業務等措施；另一方面加大創科投入，包括設立100億元「創科產業引導基金」、優化「創科創投基金」、推出「創科加速器先導計劃」以及成立「發展低空經濟工作組」研究低空經濟；同時亦宣布了多項招商引才的措施，包括優化「新資本投資者入境計劃」（容許投資5,000萬元或以上的住宅物業，投資於房地產獲計算入投資總額上限為1,000萬元）、更新「人才清單」、擴大「高才通」大學名單、以及其他吸引人才在港留學的措施。

我們相信，加強創新科技投資、吸引更多優秀人才來港發展以及提升本地人才培訓，是推動香港長遠生產力升級的重要元素。香港依賴金融、貿易和航運作為經濟支柱的格局相信不會有重大變化，離岸人民幣中心的地位也會繼續協助香港保持優勢，同時政府更積極開拓中東市場、家族辦公室、建立黃金貿易樞紐等方面的機遇。北部都會區發展配合大灣區深化合作，或會為香港經濟轉型帶來新契機。中短線而言，本地消費氣氛可能維持疲弱，香港下調烈酒稅以及向中央政府提出放寬內地居民來港旅遊簽注，但未必能扭轉整體訪港旅客消費模式轉變以及港人外遊消費熱潮的影響。

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