【負資產狂潮】樓價8年新低 負資產恐破3.2萬宗 撻訂樓花買家半年輸3億哪新盤追差價機會最高？

負資產狂潮再次殺到！樓價再度跌跌不休，踏入8月，中原城市領先指數跌至139.18點的接近8年新低，負資產宗數料必隨之反彈，超越今年首季3.2萬宗的20年高位，部分半新盤近月蝕讓幅度更加劇至3成。負資產恐慌下，新盤撻訂停不了，單是今年上半年，一手盤樓花據報已錄得逾340宗撻訂個案，一眾撻訂業主遭殺訂總金額接近2.9億元。

這些遭殺訂樓花業主的噩夢也許未完，因早前市場已響起「追差價第一槍」，長實率先向洪水橋新盤#LYOS多名撻訂小業主追差價。隨著樓價持續下滑、發展商又欠流動資金，追差價的「風氣」恐擴散。根據展商公布的撻訂個案進行的統計，近半年公布撻訂個案最多的三大新盤包括黃竹坑揚海、啟德維港1號以及屯門飛揚，3個新盤在今年上半年撻訂宗總多達93宗，發展商殺訂多達1.446億元，即平均每名業主損失逾155萬元訂金。

但問題是在跌市之中，發展商重售撻訂單位的實際損失，可能遠高於它們「充公」的訂金。故地產界關注上述3大新盤有可能成為繼#LYOS之後，另一批向撻訂業主「追差價」的屋苑，

其中並以黃竹坑「揚海」的情況最為矚目。因為由嘉里及信置等合作的黃竹坑港島南岸第二期「揚海」，在2021年的樓市高峰期推樓花，當時呎價曾達到驚人的4萬元，可說是香港樓市的巔峰。故「爬得愈高、跌得愈低」，揚海的樓價據悉3年來已跌2至3成，有業主要蝕讓千萬才能沽出手上單位。至於在2021年以建築期付款方法入市的買家，現時若無數百萬甚至上千萬的巨款補差價，實難以「上會」，令屋苑蝕讓潮難止。

據統計，揚海今年上半年即錄得至少39宗撻訂，殺訂金額超過8,900萬元，平均每宗個案撻訂約228萬，無論是撻訂宗數或金額在新盤之中都是全港最高。據已公開資料，撻訂單位2021年時的售價由大約1,150萬至5,900萬不等，故一旦發展商開始向撻訂業追差價，牽涉金額也相信會是各屋苑之冠。

撻訂宗數排第二的，是由「中海外」發展的啟德跑道區屋苑「維港1號」。它今年上半年共出現28宗撻訂個案，發展商殺訂超過4,070萬元，即平均每宗涉訂金約145萬。

撻訂宗數排第三的，則是由長實及新地合作發展的屯門「飛揚」第1期，上半年共出現26宗撻訂個案，殺訂約1,460萬元，平均每個案中撻訂業主損失約56萬元。

不過外界關注，「飛揚」的撻訂業主表面損失雖看來較少，但卻可能是有機會被追差價的「高危一族」。因為「飛揚」的發展商包括長實，而長實是其中一間較常向業主追差價的上市公司。事實上長實早前已發律師信，限令洪水橋新盤#LYOS部分的撻訂小業主，要在14日內清還長實因重售撻訂單位造成的損失，包括樓價的差價以及相關的利息、經紀佣金及法律開支。

香港第1季及2季的負資產個案，分別約為3.2萬宗及3萬宗，理論上即使第3季個案再反彈至逾3.2萬宗，也暫難與2003年沙氏期間的慘烈情況相比，因當年負資產宗數，曾高達7至10萬宗。

但有意在未來日子置業的小業主必須留意，與2003年不同，近年香港樓市出現了大量的高成數按揭（因按保制度令樓按比率可增至樓價的8至9成）。故若香港樓價再跌，香港負資產宗數有機會出現幾何級數的增長。這除了會影響市民對經濟及置業的信心，也可能觸發更大的撻訂潮以至斷供潮，銀主盤驟增下，或令樓價進一步下調。

故有專家提醒，買樓前宜謹慎衡量置業是否必須、自己（及配偶）失業的可能性有多高。此外在樓價前景難料的情況下，宜避免買一手樓花，投資者可改為盡量在二手樓市場尋找價格較低的「筍盤」，以減低樓價再跌時造成的撻訂或負資產風險。

Text by BusinessFocus Editorial

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