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【死場Yes or No】人流極少仍不死?走訪舊式商場尋滄海遺珠 十年酒舖、文創小店屹立 專家解構商場生死關鍵
尖東、銅鑼灣、旺角這些人流極多的旺區,卻總有些商場人流少得可憐。你可能經過無數次卻從未走入,又或是經過了亦未必留意。有人叫這些死寂、人流少的商場為「死場(Dead mall)」 ,但你又是否了解何謂真正的死場?一些舊式商場成為被遺忘的時代遺物,但在內屹立的店舖又要如何生存?記者今次走訪被網友歸類為死場的尖東堡、銅鑼灣中心商場,看看兩者又是否真的「死」,場內經營十多年的酒舖、近年進駐的文創小店,又靠什麼方法在人流極少的情況下經營。
#死場的死因:劏得盡致虧太深 人流極少仍未必死?
大家一般了解的死場就是人少、舖少,盛滙商舖基金創辦人李根興就指出,投資者角度的「死場」有三大要素:零人流、接近零租客、空置率95%以上。此外還有一點就是,第一手投資者買下至今,虧損超過九成。
李根興又指,死場的死因通常有數個共通點,例如第一手業主在劏舖時「把刀落得太深」,將每間店舖劏得太盡,變相令每一間店舖的實用面積大減,部分只餘下說建築面積的四成。他解釋道,這樣可能令一些小舖位只有30至40呎,美容小店、零售都做不了,即使當成貨倉也不夠大,變相慘成大量吉舖。
不過,李根興又強調旺場、死場之間,還有一些是在走下坡卻亡不了的靜場。他表示相對而較靜的商場,雖然不如時代廣場、IFC那般熱鬧、人流多,但通常店舖實用面積都過百呎,甚至有些餐廳 吸引人流進入,又或是可通往樓上辦公室、附近住宅等,即使未必是最旺,惟租戶空置率也未至於達9成,形容這些是「走下坡、未死得晒」。
#尖東堡地庫極陰暗 酒舖見盡變遷嘆感慨
位於尖東漆咸道南45-51號的尖東堡商場,一樓及地庫均有不少舖頭落閘招租。一樓仍有些少人氣,有一些印尼雜貨舖仍營業,但到了地庫位置卻明顯光線較暗,大部分店舖都沒有開閘,不少更是放置了雜亂的貨物,連閘都不能關上。走入一點,冷氣亦不時滴水、天花板電線更外露。
其中一間與商場氣氛截然不同的,正是經營10多年的酒舖,為現時場內少數營業的店舖。酒舖負責人Tommy表示,尖東堡地理位置上沒有太大吸引力,坐落位置不算是旅遊區、也不是購物區,很少人會來這裡逛街,因此人流一直不理想。不過,他坦言當時正是看中舖位在尖沙咀區,交通尚算方便,加上14年一個地下舖位只要大約6千元租金,對於小本創業而言合適。
#動漫天堂沒落成印尼姐姐聚腳地 銅鑼灣選物店無懼進駐
另一間位於糖街15-23號的銅鑼灣中心商場,或許不屬於死場,但卻見證著時代變遷。這曾是90年代動漫天堂,不過在90年代尾動漫、玩具店舖漸漸遷出。現時商場地下只剩下少數動漫店舖、眼鏡舖等,而一樓則開了一些印尼店舖。平日商場人流極少,只會在假日變成印尼姐姐聚腳地。
不過仍然有店主無懼進駐,地下一間以貓貓為主題的文創選物店在一年多前,由樓上舖轉戰銅鑼灣中心商場。店主Ling表示,疫情過後樓上舖加租,因租金太貴難以負擔,便嘗試找較便宜的舊商場舖位。
商場人流少,店舖要如何闖出一片天?Tommy和Ling都表示,實體店主要是作為陳列室,亦可以讓網上已訂貨的客人自取。Tommy認為如果只做網店,買酒的客人可能會有一點點避忌,而實體店的好處則是有一個地方讓他們一手交貨、一手交錢,大大增加客人信心。2名店主均表示,目前主要以熟客、網上訂單為主,不過暫時無意完全轉戰做網店。
#死場都可以翻生?一舖全港最短時間蝕最多 商場靠業主齊心一度復活
說回死場,究竟死場是否沒有翻生機會?是否已成定局?香港不少死場都曾努力擺脫死場標籤,又是否有可能?李根興就提及荃灣地皇廣場例子,形容該場翻生過下,惟現時又回復原狀。荃灣地皇廣場正是劏舖例子之一,場內劏出約200間迷你舖。
據資料顯示,該商場曾出現香港最短時間內蝕得最多的交易。2017年一個2樓迷你舖舖位,以30萬元低價成交,上一手業主以400萬元購入,持貨5年勁蝕逾92%。而2021年,該商場2樓的一個42方呎迷你舖舖位亦曾以80萬沽出,上一手業主買入時的430萬,8年蝕81%。
李根興表示,地皇廣場業主後來聯合起來,以聯合招租形式,將一樓變成美食廣場,以每舖約2,000元租出,以食吸引人流、平價租吸引小商戶,令商場一度翻生。惟奈何美食廣場租約到期後,舖位又凋空,不少變為夾空仔機,而成交價亦一再回落。
李根興認為死場如果夠便宜、業主夠齊心,多做宣傳推廣及聯合招租等,翻生機會還是有的,不過在本港成功的例子並不多。