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【龔成專欄】房託股初見反彈又再跌 股息率11厘 陽光房地產是否值得長線投資?

【龔成專欄】房託股初見反彈又再跌 股息率11厘 陽光房地產是否值得長線投資?

Investment Bloggers
By 龔成 on 24 May 2024
專欄作家

美國過去兩年不斷加息,連累地產股大跌之餘,不少散戶買來收息的房託股亦跌跌不休,令投資者幾乎全部都「賺息蝕價」,苦不堪言。近日港股一度大反彈,美國下半年亦有機會減息,房託股看似初見曙光,但近日旋即又隨恒指回落。在此關鍵時刻,股息率達11厘的房託股「陽光房地產基金(0435)」5月至今反彈約6%,究竟它現價是否仍值得散戶買入,作長線收息之用?

投資書籍作者兼股評人龔成分析陽光房地產基金(0435)的業務及業績後認為,此上市公司持有的物業具有一定質素。故公司股價長線升幅雖然不大,但只要環球息率下降、香港物業市道亦漸好轉,料會對公司股價有支持作用。他認為即使陽光房託未來有機會減少派息,但追求收息的長線投資者,現價仍可以考慮分注投資,以長期持有。

陽光房地產基金股價走勢。Photo from BusinessFocus

【陽光房託回勇,要等兩大因素】

陽光房地產投資信託基金
SUNLIGHT REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號:0435
股息率:11%
每股股息:$0.22
業務類別:地產業
集團主席:歐肇基
主要股東:李兆基(22.1%)

5年業績
年度:2019/2020/2021/2022/2023
收益(億):8.50/8.55/7.99/8.03/7.83
可分派收入(億):4.67/4.67/4.38/4.31/3.80
資產淨值(每單位):9.68/8.89/8.45/8.36/8.06
每單位派息:0.27/0.27/0.26/0.25/0.22
(截至30/6為一個財政年度)

--企業簡介--

陽光房地產基金(陽光房產)是2006年成立的房地產信託基金(REIT),並在同年於聯交所上市,發行機構為恆基地產。陽光房產每年都將最少90% 可分派盈利用於派息。

持有房託就如同持有物業收租一樣,而內裡包含著一個多元化的物業組合。

陽光房產投資於香港的寫字樓及零售物業,寫字樓分布於中環、灣仔、上環、尖沙咀等地,而零售物業則位於上水、將軍澳、元朗等。寫字樓與零售物業所佔的比例,以估值計大約各半。

【圖1】陽光房產各類型物業組成Photo from BusinessFocus

--物業資料--

陽光房產的物業組合包括寫字樓及零售,寫字樓有甲級及乙級,甲級有灣仔的陽光中心,而乙級則包括北角、上環、尖沙咀、旺角等地的寫字樓。

零售物業方面,包括市區如北角、紅磡、尖沙咀,以及新市鎮如上水、將軍澳、元朗等地的商場。綜合來說,物業的質素雖然不是最優質,但都算是中等的優質程度。

雖然陽光房產的物業組合並非最優質,但回報都不差。自2006年上市,陽光房產有物業收入淨額的複合增長及資產淨值的複合增長,每年平均約5%,基本不差。

這反映香港的商業區不斷擴展,而由於市場供不應求,乙級寫字樓租金亦有相當增長,而擁有甲級及乙級寫字樓的陽光房產,回報自然不俗。

【圖2】重點財務數據資料Photo from BusinessFocus

--陽光房產質素提升--

陽光房產雖然近年表現較一般,但如果分析10年以上的數據,多項數據都有增長,無論是租金收入及可分派的股息,都有基本增長。

在過往正常經營環境,陽光房產的租用率甚高,多年都保持在95%以上,處於高的水平。可見在市場需求,以及物業地點不差、管理不錯的因素下,租金回報不差。

不過投資者要明白,房託的增長主要源於內部,而向外擴展的能力則有限,這令升值的潛力不會太大,因為難以創造出再投資的效果。

由於陽光房產將逾九成的可分派收入作股息派出,因此保留的資金很少,所以發展有限,這亦是房託的特點。雖然陽光房產都會買賣物業,但最主要的回報都是現有物業組合,而當中核心物業的變動不大,故往後若要提升收入,很大程度依賴組合內的租金提升。

 

【圖3】物業組合資料Photo from BusinessFocus

 

【圖4】物業組合資料Photo from BusinessFocus

--息高因素不利房託--

陽光近年的表現較一般,主要受兩大因素影響,第一就是利息,因為當外圍利率高,反映無風險回報高,有風險的房託派息自然吸引度不足,要提高股息率才能吸引到市場,如果房託無法令股息向上,股價就只會受壓,這就是近年股價弱的原因,長期高息環境。

另外,這房託都有一定的負債,在利率高企的大環境,融資成本增加,自然不利盈利。近年派息減少的其中一個因素,就是融資成本不斷增加,當派息減少,股價自然受壓。

因此,高息環境影響了房託表現,美國一直推遲減息,不利這房託。

相反,只要美國開始減數次息,令利率向下,同時令市場明白已到了減息週期,就會利好這房託。

--香港市道影響派息--

第二個對這房託不利因素,就是香港市道。

這房託持有寫字樓及商場物業,近年的業務表現較一般,主要受香港地產市道、租務市場影響,由於香港短期經濟回勇力度仍不算強,因此對寫字樓部分都有影響,至於中長期,則會慢慢好轉。

因為香港經濟正在轉型,這段時間經濟仍會較一般,但只要耐心少少,仍是會回勇,雖然不會太快有明顯好轉,但長遠,經濟始終有週期,有好有壞是正常的。

至於商場方面,香港人的消費模式改變,都會對佢有點影響,例如網購及北上消費。

不過香港人一向好貪新鮮,因此有部分人北上消費模式並不是長期性的,但當然,也有部分人會成為一個長期消費模式,因此,對房託長遠質素,都會有少少影響。

--綜合分析--

從長遠及超長遠的角度看,香港的寫字樓及零售市場仍有一定的價值,雖然近年興起在家工作,但無法完全取代傳統寫字樓,最多只能成為輔助角色。因此,在家工作會影響需求的增長,令租金不會如過往般大升,但長遠仍會平穩向上。

綜合上述的各項財務數據,以及陽光房產所持有的資產,都反映其資產質素保持上升,雖然其中的資產質素不是最高級,但都是有質素的。

--投資策略--

投資策略方面,短期計,仍會以收息為先,股價增值為輔,雖然預期股價在長遠都會平穩上升,但投資者最好以收息的角度來評估此房託,始終這房託都不會有很大的升幅,因此較適合中低風險程度、追求股息的投資者。

另外,只要上述提及的兩大因素好轉,無論對這股的股息,以及股價,都會有一定的利好作用。

現時股息率約11%,雖然短期有機會減派息,但以長期估值計,再考慮長遠外圍減息因素,推算這房託估值處合理底部水平,對追求收息的投資者,已經可以分注投資,長期持有。

(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票。上述文章只是企業分析,並不構成任何投資邀約,投資者在投資前,請自行花時間研究企業,才決定是否適合自己。)

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龔成老師簡介

‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者

‧ 理財真人Show 節目擔任致富教練

‧ 曾接受港澳多個傳媒訪問

‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年

‧ 曾在萬多元月薪狀態下,憑股票累積數百萬財富

‧ 現為全職投資者,擁過千萬財富

‧ 於網上分享投資心得,瀏覽量過百萬,為人氣博客,解答網友理財問題逾20,000條

‧ 專欄作家

‧ 擁財務學學士學位

‧ 股票課程導師,香港及澳門學生人數逾4,000人

‧ 過往10年投資成績,過半能獲利超過1倍以上

Facebook 專頁「龔成」粉絲人數超過200,000人

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Text by BusinessFocus Editorial

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