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【慳稅懶人包】250萬稅局「綠色炸彈」殺到 供樓租樓最多可慳稅2萬 解答報稅4大疑問 買遠期樓花或租約忘打釐印易中伏

【慳稅懶人包】250萬稅局「綠色炸彈」殺到 供樓租樓最多可慳稅2萬 解答報稅4大疑問 買遠期樓花或租約忘打釐印易中伏

Business Investment
By thomas.chan on 07 May 2024
Digital Editor

報稅季節又到,稅務局本月初剛寄出了244萬份個人報稅表,不少打工仔相信已收到「綠色炸彈」。由於香港財赤嚴重,2023/24年度薪俸稅寬減上限由6000元大削一半至3000元,新一年度薪俸稅勢必令納稅人「更肉赤」。在此關鍵時刻,每年扣除額可達10萬至12萬元的「居所貸款利息免稅額」及「住宅租金開支免稅額」顯得更為重要。因若兩夫妻已築愛巢,無論是租樓還是供樓,有很大機會可以享受到以上其中一種免稅額,對中產夫婦來說,每年最多可慳稅1.7萬至2.04萬元,故如何藉此慳稅,一定要識!

不過要申請上述兩大免稅額,也有不少細節需要留意,因一不小心,隨時會令自己無辜損失免稅額。此外,已婚納稅人是否生育小孩的決定,也對薪俸稅金額有舉足輕重的影響。故BusinessFocus記者特別撰寫這篇「懶人包」文章,解釋供樓利息及租樓支出免稅額常見的四大問題,希望幫到快要報稅的讀者:

 

 


問題一:中產夫婦生小孩子可以慳到好多稅?

這是事實。因為一對夫婦若在2023年10月25日或之後(以及2026年10月24日或之前)誕下BB,父母可享受到三大稅務優惠。第一,BB出生後,父母即可獲政府派發2萬元現金津貼;第二,子女免稅額本身已有13萬元,但在BB出生的首年,免稅額會倍增至26萬元;第三:無論父母是供樓或是租樓,供樓貸款利息或租樓開支免稅額的上限都會因初生BB的出現,會由10萬增加2萬元至12萬元,直至該嬰兒年滿18歲為止。

故單從數字來看,若家中剛有新生命來臨的中產夫妻,稅款確有望大為減輕。以一對正在月供自置物業,並於去年10月25日至今年3月31日生下第一個嬰孩的中產夫婦為例,在2023/24課稅年度他們總共可獲得28萬額外免稅額(26萬來自子女免稅額,2萬來自額外供樓利息免稅額)。若該家庭是中產一族,有超過28萬的入息踏進了17%的最高薪俸稅稅階,即可因為這BB而額外省下4.76萬元稅款(280000 X 17%)。

即使到了之後的課程年度(如24/25、25/26等),子女免稅額由26萬回復至正常的13萬元,該對中產夫婦仍會因為該小孩而享有13+2=15萬額外免稅額。故一年最多可省下2.55萬元稅款。這還未計算BB出生後已獲得政府的2萬元現金津貼。

不過讀者必須明白,生育及培養小孩的實際開支可以是「天文數字」,故省回的稅款往往只是杯水車薪。故絕不宜單純為了慳稅而生小朋友,因這樣做並不道德,也不會有助改善財務狀況。

新生子女免稅額及供樓利息免稅額,均有助中產家庭大大減低稅務負擔。Photo from BusinessFocus


問題二:買樓花可否扣稅?

想「上車買樓花」的納稅人必須小心,因為若買入遠期樓花打算自住,一般要等一段長時間才能夠申請每年可達10至12萬元「居所貸款利息免稅額」。故若納稅人想盡快置業及享受有關稅務扣減,最簡單及實際的方法其實是買現樓(如二手樓)自住,而非買樓花。

理由是現時稅務局規定,納稅人只有在自己已真正入住「自住物業」之後,才可申請及享用「居所貸款利息免稅額」。故暫未能入伙(供人入住)的遠期樓花,其業主依法不能獲得供樓利息免稅額。


問題三:把物業加按後,增加的利息支出可否扣稅?

部分正在享受「居所貸款利息免稅額」的業主,可能會因財務需要,有意透過銀行「加按」物業以套現應急。他們甚至誤以為這樣做可以「用盡」供樓貸款利息免稅額,企圖「攞盡著數」,但其實這絕對是錯誤的想法。

因為稅務局規定,若加按令貸款額增加,稅局會按比例去扣減可申索的利息開支。舉例說,若物業原本尚欠本金300萬元,業主加按100萬至400萬,那麼稅局在計算納稅人(業主)可扣減的供樓利息支出的免稅額時,會按照75%的比例(300/400萬)去推算,故加按的業主不能夠獲得額外的益處。


問題四:若想申請住宅租金開支免稅額,租約是否一定要打釐印?沒打釐印怎麼辦?父母租單位給兒女,可不可以申請扣稅?「雙租族」又合資格嗎?

2022年政府推出「住宅租金開支免稅額」首次令到租樓一族亦受惠。納稅人只要沒有持有住宅物業,並正在租住符合稅局規定的住宅,便可以申請,扣稅上限與「居所貸款利息免稅額」一樣都是10萬元。故若以最高稅階17%稅率計算,中產家庭一年最多可從租金開支之中慳稅1.7萬元。假如夫妻去年10月25日或以後有嬰兒出生,住宅租金開支免稅額便與供樓利息免稅額一樣,可由10萬增至12萬元,直至小孩年滿18歲為止。

不過住宅租金開支免稅額有較多「陷阱」,納稅人必須小心。首次,稅務局只會承認已打釐印的合法租約,故若租客與業主簽定的租約沒打釐印(沒法律效力),租客即無法申請此免稅額。故租客必須堅持,在簽新租約或延續租約時,一定要打釐印。雖然理論上租約可以補打釐印,以取回失去的扣稅資格,但法律規定必須在簽署租約後的30日內打釐印,而逾期打釐印,稅局要罰款,罰款金額可達應繳釐印費的2至10倍。

此外,納稅人要留心稅局對「住宅租金開支免稅額」把關甚嚴,絕不容濫用,故規定不准「相連人士」之間出租單位,違者不可獲得免稅額,而父母子女之間即屬相連人士。故若父母把物業租給子女居住,子女作為租戶將不能申請「住宅租金開支免稅額」。

此外,有一些擁有物業的納稅人,往往一邊把自置物業租給其他人,自己則另外租住其他更喜歡的物業,俗稱為「雙租族」。但由於稅務局明文規定擁有物業主不能享受「住宅租金開支免稅額」,故雙租族並不符合資格申請此免稅額。

最後,讀者必須留意,若為慳稅而蓄意欺瞞稅務局或「講大話」乃屬刑事罪行,可能會被判監。故報稅前要三思,確保所言非虛。

Text by BusinessFocus Editorial

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