【王美鳳專欄】樓市雖然鬆綁 銀行一般拒「摸貨」按揭 承接「摸貨」買家要注意

「摸貨」取英文字「confirmor」的字音作為俗稱，意指確認人身份的轉讓物業交易，主要是指買家與原業主簽署買賣合約後，買家再以確認人身份於成交日前轉讓物業予新買家。由於很多時確認人會以高於原合約的價格轉售，從中賺取差價而獲利，故此市場對「摸貨」的解讀多以炒賣圖利為主。但當然，「摸貨」個案亦不排除涉及實質需要轉讓物業例如確認人後悔選擇有關單位等。

「摸貨」交易與原合約的成交日屬同一日，以便確認人直接以新買家支付的樓價款項向原業主支付尾數完成交易。一般的做法是，「摸貨」交易的成交時間會早於原合約，例如原合約的成交時間是下午5時或之前，「摸貨」交易的成交時間則為下午2時半或之前，以確保確認人律師有足夠時間在收到最終買家的樓價款項後，在下午5時前將樓價尾數給予原業主律師以完成交易。

政府在新財案公佈置業印花稅全撤辣及進一步放寬按揭，讓樓市鬆綁復常，各類有置業需求的買家均可受惠，但相信政府並不希望因此而助長短炒風氣。而事實上， 「摸貨」交易涉及的潛在風險及注意事項亦不容忽視。首先，一般情況下，「摸貨」交易的合約會附帶額外條款以確保雙方明白同意有關風險以及有可能需注意的地方。而「摸貨」交易的合約亦受原合約條款所規限，最終買家等同已接受確認人與原業主簽署的合約條款。例如原合約訂明買方已接受單位內的任何僭建物或改建部份，新買家承接確認人轉讓的物業亦視為接受有關僭建改動。而在「摸貨」交易中，確認人未必可安排買家視察物業，然而在合約中一般會訂明買家若未能視察物業，仍視作已接受物業之「現狀」即現有之實際狀況。

此外，新買家應先瞭解確認人與原業主簽訂之買賣合約條款細則，以確認是否接納及同意有關內容。以往尤其在升市時期，有業主為免買家將單位轉售圖利並增加風險，會要求在合約上附加禁止轉售之條款，若買家再以確認人身份轉售單位，便等同毀約;故此新買家應確定原合約沒有轉售限制。

由於「摸貨」整個交易流程涉及兩份買賣合約，每份合約之買賣雙方均有履行條款之責任，當中任何一方毀約亦會影響交易未必能順利完成。事實上，確認人亦須承擔重要風險，例如當新買方最終撻訂未能完成物業買賣，確認人原則上仍須根據原合約完成買賣交易，否則將視為毀約方。另外，由於最終承接單位的新買家並非直接與原業主交易，故此在提出業權查詢方面或出現較轉折的情況，甚至因而有所受限。而「摸貨」交易通常會附帶一項條款，就是確認人須於簽署正式買賣合約時簽署一份不可撤銷授權書給新買家，以授權買家成交時可代表確認人以新業主身份簽署樓契及其他相關文件。

從以上所述，買家若心儀之單位屬於「摸貨」，由確認人轉讓賣出，便需仔細注意當中的潛在風險。正正是礙於「摸貨」可能涉及之風險較大，「摸貨」買賣程序及條款亦較一般交易複雜，銀行對「摸貨」按揭一般採相當審慎的取態。再者，「摸貨」交易在樓市鬆綁前已絕跡了十多年，​即使有銀行並未落閘一概拒絕「摸貨」按揭，亦需時重新評估其潛在風險及按揭流程之做法。據瞭解現時市場上銀行普遍未有接受「摸貨」按揭申請，換言之承接「摸貨」的買家或未能獲得銀行提供按揭上會，需有足夠資金支付樓價完成交易，又或只能轉投財務公司承造貸款，建議買家在承接「摸貨」物業前先咨詢按揭顧問或銀行及有關法律意見。

王美鳳 中原按揭董事總經理

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