【張明珠專欄】日圓兌港元跌穿5.2算 日本樓價再上一層樓 中國富人買樓資金湧往東京江東區

日本央行早前取消負利率，將政策利率由負值上調到0%至0.1%，為2007年以來首次加息，正當坊間以為日圓會上升時，日圓卻掉頭向下，日圓兌港元更跌穿5.2算。

其實日本結束負利率是「冰封三尺」，因日本負債不少，坊間指日本不太可能加息太多。日圓是否升值，還是要看美國是否降息，日本跟美國利差仍大。目前日本仍是利率相對低的國家，如果沒有大幅升息的話，應該影響有限，而且市場利率算很低，以日本當地人買樓自住，最低按揭利率為約0.5%，如果出租物業約在2至3%之間。

日圓下跌下，對比年初日本物業的查詢量及成交量，以本行為例，現時亦已上升4成，近月前往內地講解日本物業投資時，由於環球通脹及升息下，內地的投資者不再只是熱衷投資歐美房地產，而是更關注日本房地產市場，普遍都是關注於10億日圓（約5160萬港元）一整幢，有數十個單位出租的類型。海外人士在日本承造按揭大多為5成至7成左右。

海外買家覺得日本樓因匯率低水，而覺得樓價平，但其實日本樓價已升至日本當地普通家庭「買唔起」的水平。亦有一部分海外投資者為了可以隨時出售或自用物業，例如方便到日本旅遊時可作臨時居住用途，故其投資策略是「伸向」東京都心區，結果推高了當地樓價。

日本房地産調查公司東京KANTEI（東京品川）3月最新數據顯示，東京都心6區（千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區、澀谷區）2月二手房平均期望售價（約753平方呎）為1.138億日圓（約588萬港元）。比1月上漲2.2％，連續13個月刷新自2002年開始統計以來的最高紀錄。

日本二手樓價高漲的主要原因在於來自海外的投資需求旺盛，除了日本的新建房屋外，海外房地産投資者熱衷購買日本的二手住宅，原因有幾個，其中之一就是樓價平。

2022年起日圓匯率走向貶值，對海外投資者來説，日本的房地産就更平。加上投資環境相對其他東南亞國家良好，日股亦創新高之下，日本樓成為更熱門的投資選擇。至於中國內地市場，則可能基於相關部門強化限制等原因，不少中國人亦決定把手上資金「走出國」，日本樓遂成為可以選擇的投資對象。

另外日本二手物業的交易透明度高，即使身在海外亦易於獲得交易動向及租金回報等投資的判斷資訊。由於獲得信息很方便，不睇樓而直接買賣的情況也不少。

有外媒指出，可欣賞到東京鐵塔、東京晴空塔、彩虹橋的豐洲塔樓，已經是著名的中國人聚居區。有當地上班族更稱，物業有20%都是中國人買的，「公寓裡團購中國食品，送貨的也是中國公司」。而東京市政的調查顯示，過去5年，豐洲塔樓所在的江東區，擁有物業的中國人增加了14.8%，而奢華住宅集中的中央區、品川區和港區內，去年擁有物業的中國居民則增加了20%。事實上，根據東京官方統計，去年約有近63萬外國人常住在東京，其中，中國人超過25萬。

張明珠

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