【磚港樓市】去年積存逾7200單位未賣 樓市受壓 政府宜減推住宅地及填海

日前中原地產研究部指出，2023年落成新盤售出的比例不足50%，創下10年來新低。研究續指，2023年落成私人住宅估計有13,852個，未推售單位為3,766個，貨尾單位為3,518個，因此整年積存了7,284個單位。

積存了這麼多單位，會帶來什麼問題呢？市場上積存了這麼多住宅單位，當然對發展商日後推售其他單位會有一定壓力。多年來政府定期推出土地以穩定住宅單位供應量，如果房地產市場持續疲弱，積存的住宅單位只會越來越多。在還有這麼多存貨供應的情況下，發展商投地的意欲當然大減，除非政府推出的地皮非常吸引，例如市區的優質用地，否則那些樓價長年偏軟及供應量多的地區，例如東涌新市鎮，將會乏人問津，這情況其實在2023年已經出現。

有人提出既然發展商投地意欲減少，而市場上亦都已經有一定的貨尾提供足夠住宅單位供應，與其低價出售浪費了土地資源，不如減少推出住宅土地。大家需要明白地價收入長年以來都佔政府收入一個很高的比例，因此減少政府賣地，地價收入亦將隨之減少，對政府財政當然會有很大的壓力，明顯地政府現時進入了一個兩難的局面。

我認為政府在現今的市況下是有條件將每年提供住宅單位供應量的目標適當下調，畢竟7000多個積存單位不可能一下子就會完全消化，政府可以因應這個滾存數字的變動作出政策上的調整。因此預計下一季度政府的賣地表可以作出適當地減少推出住宅土地。

另一方面，為了減低政府的財政壓力，一些大型的填海項目可以暫緩執行。但這不代表政府停止土地的開發，因為我認為北部都會區的開發是刻不容緩，始終香港的經濟重心慢慢地向北移，但那些需要龐大經費的填海計劃，我認為可以再慢慢研究。

政府亦應該當機立斷改變過往太過依賴地價收入作為政府收入的一個支柱。當然，這樣做無可避免地會增加其他稅收負擔，如利得稅和薪俸稅。這兩種稅收的引入可能不會受到市民的歡迎，因為會直接影響市民的生活。但另一方面，比起其他先進國家,例如英國的稅率為例，英國的最低個人入息稅為20%（最高45%），另外要再加國家保險12%，即合共最少32%的薪金要用作交稅；而香港的個人最高入息稅（即薪俸稅）最高為17%。兩種稅率在香港其實仍然是比較低的水平，所以政府在擴闊稅基方面,現時可能也是合適時機。

中原測量師行執行董事 張競達先生
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