【磚港樓市】好租客租約期滿前忽然變臉 連續欠租非法抵銷按金 業主應怎辦？

最近有客戶查詢，他持有的出租物業，多年來租客均能準時交租。不過租客因個人需要決定租期完結後不再續約，但到了租約期滿前兩個月，租客開始不交租，業主大惑不解，為何租客一直紀錄良好，卻在租約完結前突然改變。

其實相同的問題亦偶有發生，從租客角度來看，一般租約業主都會先收取租客相等於兩個月租金之按金，這筆按金在租約完結後，如果租客沒有任何欠款，業主在收回物業後需按租約規定的時限退回按金。租客擔心交還物業後，會被業主無理扣減按金，因此才會出此下策強行以按金抵消租金。

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問題在於報章或網絡上時有報道，有些業主會在租客退租後，與租客就交還物業的狀況出現紛爭，曾有報道指有租客弄污小部分牆身，業主要求租客將全屋牆身重新油上油漆，否則會在按金裡扣除款項。筆者亦遇過一宗糾紛，租客搬入不久向業主報告一些維修問題，包括門鎖壞了、窗柄斷裂以及冷氣機壞了，不過業主表示交樓予租客時各項設備正常運作，認為上述損壞是由租客不當使用所致，結果雙方亦不歡而散。

租客強行以按金抵消租金這個行為，雖然租客明顯違反了租約條款，不過業主亦處於被動狀態。因為當有欠租的情況出現時，業主並不能夠即時終止租約並收回物業，比較簡單的方法可以向土地審裁處申請收樓，不過法律程序亦需時約三個月，所以即使業主執行法律程序，租客抵消按金的速度往往比法律程序快，上述行為經常成為一個漏洞。

雖然有漏洞出現，但業主不應放任租客欠租不理，因為有些情況租客以按金抵消租金後，仍然不肯把物業交還業主。如果業主在租客開始欠租的時候未有及時處理，這時才申請收樓則需要再花三個月時間，最終的租金損失將會更大。另外租約上的按金原意用於保障業主物業被破壞的損失，按金如果被租金抵消盡，業主收回物業發現任何人為損壞，就沒有太多方法去保障還原單位的損失。所以當租客欠租出現，理應及時跟進，如果租客固意拖欠亦應及時展開法律程序。

至於租客擔心被剋扣按金的問題，最理想的做法，租客與業主最好在簽署租約前溝通好日後交還單位的標準。最多出現糾紛的地方在於牆身油漆上，租客在使用一段時間後，牆身長時間放置傢俬的地方，或會出現痕跡，這個情況可以算是自然損耗，但有部份業主或會要求租客還原油漆，如果在簽租約前能溝通清楚維修責任，就不會出現雙方意見分歧。即使租客真的被不合理的扣減按金，租客亦有權透過小額錢債審裁處，向業主追討不合理的扣款，法庭會根據雙方提出的理據作出判決。

問題歸根究底就是業主與租客雙方欠缺互信，業主擔心物業交還後被租客破壞，而租客則擔心業主會剋扣按金，要破除雙方的不信，可以考慮委托第三方作協調，給予專業及獨立的意見，避免矛盾產生。

中原測量師行租務管理部高級經理 潘志業先生
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Text by BusinessFocus Editorial

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