【張明珠專欄】遊客數字新高刺激買樓狂熱 日本按揭貸款總額急升

受惠日圓疲弱，吸引不少全球旅客前往日本報復式消費，同時亦吸引港資機構投資日本大型項目，就連日本國民亦積極投資房地產，令其按揭貸款總額急升。

日本政府觀光局公布的數據顯示，拜日圓疲軟之賜，今年6月訪日外國旅客估計破200萬人，創3年半以來新高，已恢復到疫情爆發前2019年同月的72%，另外今年上半年訪日外國旅客人數則破1000萬人。

日本旅遊業蓬勃發展，為投資者打下強心針。市場憧憬日本酒店觀光業正在復甦，同時亦吸引港資投資日本市場。正如建業實業（0216）宣布，與漢國（0160）直接全資附屬公司Best Range Global共同成立合營公司貿旺控股，用以投資收購日本的酒店物業。其中便以代價約15億日圓(約8250萬元)，收購該位於一幢位於日本大阪市西成區的10層高之酒店建築物。另外新龍國際（0529）亦斥資約8億日圓(約4,800萬港元)收購日本淡島酒店。

其實自從2013年起，日本實行貨幣寬鬆政策開始，低利率及日圓疲弱下，申請日本的投資出租房地産按揭貸款逐漸增長，因為除了樓價升值預期外，在遺産繼承時，購買房地產可以減免相關稅項。

日本的投資房地産貸款（Apartment Loan）正在逐漸增加。在2023年的首季，日本國內銀行新增8843億日圓（約492億港元）的貸款，對比去年同期增長4％，季度新增貸款額為5年來新高。除了地方銀行外，樂天銀行等網路銀行也在增加貸款。

據日本央行數據指「個人住房租賃業」的新增貸款連續8個季度增加，即使新增按揭貸款額在2016年年中的高峰後銳減，但從2021年左右開始再次增加。其中樂天銀行投資出租住宅物業的貸款截至2023年3月底為5,087億日元（約280億港元），對比去年同期增加了8成。達到2020年3月底的8倍。

日本部份地方銀行也對投資出租房地産按揭貸款表現積極，橫濱銀行的住房貸款餘額為1.8658萬億日元（約1,030億港元），同比增長3％。靜岡銀行的住房貸款餘額同比增長5％。

其實市場憂慮日本國稅廳未來修改遺産稅計算規則，目標是2024年開始施行。目的是希望防止買高樓避稅，如果政策落實，那麼以繼承為目的的買家將會減少，投資用住宅樓的供求關係可能會緩和。

張明珠

Sakura Japan & Global創辦人

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