【張明珠專欄】日本億元豪宅數急升 東京房地產投資成世界二

日本樓市隨着各地防疫解封，各國旅客前往日本頻繁，日本股市創下33年新高，同時亦有不少機構投資者積極進駐日本市場。近日日本各地區的億元豪宅數目更是不斷上升，加上日本不同地區陸續恢復疫情的進度，大型豪宅項目相繼落成，吸引外資投資日本房地產，更令東京房地產投資升至世界第二。

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在2022年，東京、愛知、大阪3個都府縣以外的地區開售的億元豪宅達到452套，在10年間增至6.8倍。部份人口低於50萬的二線城市都受此熱潮影響，除了地價和建築費用上漲之外，鄰近車站的便利性等條件，滿足當地富裕階層的需求。

房地産調查公司東京KANTEI的統計顯示，在同一時期3個都府縣的億元豪宅供應套數增至3.5倍，達到2,959套。雖然億元豪宅仍然集中在地價較高的日本3大都市圈，但在一些地方城市也顯著增加。在過去一年，3個都府縣以外的地區出售的億元豪宅數目為過去20年最多。

各個地區的億元豪宅數目正在上升，例如位於四國東北部的高松市自2021年以來，共有5棟住宅樓盤接連開盤，即使是人口約20萬人，位於日本島根縣東部的松江市及北海道旭川市也誕生了億元豪宅。

除了長期的超低利率、地價及建築成本上漲外，此外，地方富裕階層中以老齡化及繼承等為理由，放棄郊區住房而搬到車站前和市中心居住的需求不斷增加。

由於豪宅數目的上升，亦令外資投資日本房地產的頻率大大提高。仲量聯行（JLL）發佈的全球各城市房地産投資額顯示，2023年首季日本東京圈房地產投資增長26％，達到48億美元。按城市來看，東京圈僅次於美國洛杉磯，位居世界第2位，相比2022年同期的第14位顯著上升。

在歐美利率上升的背景下，籌集利率較低的日圓、投資於房地産的海外資金正在流入日本。在日本的房地産投資額中，海外投資者的投資額約為上年同期的2倍，達到20億美元，佔總投資額的3成，由於日本維持貨幣寬鬆政策，相對於推進加息的歐美，令日本成為稀有市場，更易受到海外投資者的高度關注。而且日圓有繼續貶值趨勢，也令海外投資者更容易投資。

張明珠
Sakura Japan & Global創辦人

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