【張明珠專欄】沖繩地價加速上漲 那霸市現2億物業創新高

隨着疫情解封，日本旅遊當旺「邊旅行﹑邊睇樓」成為不少人的旅遊模式。日本其中一個旅遊熱點沖繩縣受惠於大量海外投資者湧入購買「渡假屋」，新建住宅樓的價格不斷上漲。

在過去的十年內，平均樓價格上漲了40％。沖繩縣那霸市甚至出現了創新高樓價，超過2億日圓（約1,164萬港元）的豪宅。上升趨勢的原因在於建築材料和人工成本等建築成本的上升，同時外地人士置業需求也增加。受新冠疫情影響，減緩的土地價格再次加速上漲，形成了日本近年罕有增幅。

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今年三月，在沖繩代表性的旅遊勝地那霸市的首里城下町，有像城堡般的高級住宅樓完工。該新樓盤的67套大屋當中，有13伙的售價超過1億日圓，平均價格為9,500萬日圓（約529萬港元）。而其中最貴的一套高達2.18億日圓（約1,269萬港元），大部份住宅房間都配有深度超過5米的屋頂陽台。目前超過60％已售出，但是超過80％的買家為東京以外的外地買家，當中包括海外人士，不少人是購買第二套物業。從年齡分佈來看，40至50歲年齡段佔60％，60歲以上佔30％。

東京KANTEI的數據顯示，沖繩新建住宅樓的平均價格在2022年達到4,249萬日圓（約247萬港元），在過去十年中上漲了1,256萬日圓，漲幅42％。以那霸市為中心，沖繩本島南部的人口密集地區，近兩年持續超過日本本島的中部圈地區。

沖繩的土地價格不斷攀升，特別是住宅用地。根據2023年1月1日的政府地價調查，沖繩的住宅用地已連續10年上漲。這趨勢與遊客數量的增加和酒店建設的熱潮有密切相關。房地產行情上漲，競爭激烈，住宅用地的價格迅速攀升。在疫情爆發前，房價急劇上升，2020年更創下了超過經濟泡沫時期的9.5％漲幅。

儘管過去兩年的漲幅放緩至1％至2％，但預計2023年疫情平息後，漲幅將達到3.6％，創下日本第四高水平。從平均價格來看，那霸市位於沖繩縣，排名第八，每平方米平均價格為18萬日圓（約港幣1萬元），僅次於福岡市。不但外地買家對沖繩的房產需求旺盛，當地居民對住宅也有很高的需求。由於銷售價格的推動，租賃市場也水漲船高。越來越多本地居民考慮到資産價值而購買物業。

另外，發展商長谷工集團即將在那霸市附近的單軌電車站附近推出住宅項目。雖然未有刊登廣告，但該項目已經收到超過150個諮詢。預計價格區間與之前的項目相當或稍高，但大部分購買者都是本地居民。不過由於建築成本的上升，該集團更首次沒有設置樣品屋，而是通過虛擬現實（VR）向有意買家進行介紹。

張明珠
Sakura Japan & Global創辦人

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