【龔成專欄】40年舊樓每月收租萬5 業主猶豫應否保留養老一個關鍵原因賣樓較穩當

By 龔成 on 11 May 2023

專欄作家

財經書籍作者及股評人 https://www.facebook.com/80shing -《80後百萬富翁》、《財務自由行》、《50優質潛力股》、《股票勝經》等，十多本財經書作者 -於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，為人氣博客，解答理財問題20000條 -讀中學時已開始投資股票，逾20年投資經驗 -運用巴菲特的價值投資法買股，視買股票如買生意一樣 -過往10年的投資成績，逾過半數能獲利超過1倍以上 -淨流動資產逾數千萬 -成功獲取基本財務自由

年屆41歲的讀者早年買入舊樓收租，約1.5萬元租金扣除按揭供款後，每月仍有6400元淨租金收入，原相當理想。但他煩惱的是20年後他退休時，此舊樓樓齡同樣已屆60，故對於究竟應趁早賣樓還是保留物業賺租以支持退休，他舉棋不定。投資書籍作者兼股評人龔成認為，由於投資者若買入超舊的物業後很難向銀行取得按揭，這會影響物業將來的售價。故他建議讀者及早做好準備，以便可隨時出售此舊樓。

Photo from BusinessFocus

【Q31141：40年樓齡收租舊樓應否保留供20年後退休之用】

龔sir：

龔成老師您好，有關退休事宜欲請教。我今年41歲，太太39歲,有一個12歲囡囡...而家住係九龍區宿舍。

* 我月入4萬, 有210萬股票（每年平均股息收入16萬）另外一層40年出租物業（月供8100＆放租14500）。
家庭扣除開資後，每年淨儲蓄：$46萬
* 平來我預算每年用46萬買股票，有收8厘股息，覆式滾到我60歲退休，每年淨收利息約100萬生活費。
*但係出現問題，由於我層樓，已經42幾年，考慮以下問題：

1）我退休時樓齡已經62年，相信唔可以住了。
2) 再租出去，租金回報只會越來越低。
3) 過多10年銀行隨時，唔接受按揭，又賣唔出...唯有等收購...
4) 又要預計維修費用

* 如果賣出只有350萬首期：
1）再供層新樓650萬作退休用，每個月供款＋管理費16500 ，佔現在人工比例太多，影響我退休生活費。
2) 當我用晒D錢比首期，月供9000...又要從新再儲蓄，由零開始再儲蓄，會唔會太浪費。
3）最後我亦諗過，將350萬，買埋股票滾存，每年收8厘息..。

到8年後，我大約50歲時！儲蓄（30萬）＋股息（91萬）應該有120萬一年。
再儲7年錢一次過買斷一層樓不用按揭...我仲可以提早退休及唔影響生活費。
還有：我10年後 50歲，賣樓後可以有「宿舍換居屋」呢個方案。
到最後，請老師畀小小建議我...因為去到我呢個年紀，做錯一個決定，好影響我之後生活，我亦擔心退休住屋問題。

讀者敬上

Photo from BusinessFocus

龔成老師分析：

其實你個問題都比較複雜，有好多不確定性。
我嘗試比個大方向你參考，首先你問題重心係自住物業部份。

1) 由於你物業係用於退休，所以未必需要好方便地段。而且，你到時小朋友都大，可能自己成家。如果係的話，新物業成本方面會唔會有機會下調。
2) 現有放租物業，如果你肯定唔會自住，我建議準備定沽出(唔係話立刻，但要準備)。因為始終年期大，新投資者好難向銀行借貸，故你議價能力會進一步被削弱。唔好諗等收購，其實中架機會好微。
3) 投資方面，你現時隔離退休最快都仲有10年，我建議你唔好集中係收息股，佢整體增長力都係弱，最好配置係平穏增長股，對你累積財富較有利。
4) 你預計每年8厘股息，這個預測有點高，如果係一般收息股大約平均係5-6厘。除非你係用風險較高的收息股，但佢地風險都大，有機會長線息率出變化，或賺息蝕價。所以，以你每年用46萬買收息股，加210萬股票，我估你50歲被動收入係1年大約60-70萬，會比較合理。
5) 所以"再儲7年錢一次過買斷一層樓不用按揭"，係有機會誤判。因為你未必創造到咁多利息收入，同時到時候樓價都未必一樣。

總括而言，我覺得你等居屋係可以(始終較平，你係自住，長線無補地價必要)，或用買新物業都得，但前提係要慢慢安排沽出現有放租物業。
若買居屋，你可以將收到架錢買平穏增長股或收息股增值住先，到置業前1年才慢慢分注套現，平衡價格波動風險。
如果係現在就買新物業，可以部份用作首期，餘下投入股票增值。而新物業，可以放租去減少供款壓力。
==============================================