【王美鳳專欄】銀行按息差距擴大按息 VS 回贈應如何選擇？

By 王美鳳 on 21 Apr 2023

中原按揭董事總經理

今年樓市在多項利好因素支持下轉活，價量齊升，銀行樓按取態積極正面，按揭申請量亦隨着樓市交投增加而明顯上升。然而，按照現時息率環境，相信銀行之間的資金成本水平已存在較以往大之差異。

事實上，去年至今銀行同業拆息的升幅明顯大於最優惠利率（P），作為拆出或拆入銀行的資金成本自然有較大分別。現時市場按息現主要介乎3.375％至3.625％，個別按息達4％以上，銀行之間的按揭息率及優惠的差距較以往大，按息差幅達到0.1厘至0.25厘，個別相差達0.8厘；銀行提供的現金回贈金額相差亦達貸款額之0.1％至超逾2％。

那麼，是否按息越低便是不二之選？一般來說，用家均會傾向選擇按息最低之銀行，但除了按息，用家亦可根據銀行現金回贈以及審批時間和彈性，因應自身實際情況去衡量。

以個案為例，最近有A銀行提供之按息低至3.225％，低於另一B銀行按息3.375％，按息差幅0.15厘，但B銀行可提供現金回贈達貸款額2.3％，大幅高於A銀行可提供之1％回贈，差幅達貸款額之1.3％。

以500萬按揭額計，回贈相差達65,000元，這個數目已等同可彌補超過8年0.15厘息差金額，用家考慮到8年內可能早已再轉按或轉換物業，故此正在考慮選用銀行B，以便享有較吸引的銀行回贈金額。

然而，無論A銀行及B銀行仍遲遲未批出按揭，成交期在即，申請人心急如焚，期間B銀行向申請人指出其入息證明不足，要求申請人提供更多文件，另邊廂A銀行評估入息證明的方式彈性較大，終成功批出按揭，結果申請人不再等B銀行審批結果而接納了A銀行按揭貸款。

在比較按揭優惠方面，不同銀行或會因應其目標客戶提供形形式式的額外優惠，例如銀行或會向其大額存款客戶、按揭保險計劃申請人、屬於綠色環保建築的按揭物業又或其他類別的特定客戶提供額外獎賞。而從上述個案可見，除了按息及按揭優惠的衡量，銀行審批時間、方式、要求和彈性，亦需因應實際情況一併考慮。例如近日有個別按揭優惠較吸引的銀行，礙於已累積大量處理中的按揭申請，導致審批「塞車」，審批按揭的時間因而延長，若果申請人的新居成交期較短，有機會未必可趕及批出個案，用家在申請按揭時不妨同步考慮其他銀行選擇以策安全。