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【張明珠專欄】日本買樓收租 兩大不足需注意 大型管理公司未必最佳

【張明珠專欄】日本買樓收租 兩大不足需注意 大型管理公司未必最佳

Bloggers Property
By 張明珠 on 20 Mar 2023
Sakura Japan & Global創辦人

「買樓收租」是不少港人的投資方程式,投資日本物業收租除了看位置﹑交通配套﹑租金回報率之外,海外人士「隔山買牛」最重要是聘請良好的出租公司代為管理物業,畢竟跨境投資仍存在風險。究竟日本買樓收租要如何挑選中介及出租公司,筆者認為投資者有幾項要點需要格外留意,否則得不償失。

在日本買樓收租時,最常見的做法是委託管理公司。目前,日本有許多公寓(Apartment)的管理公司。雖然不同的管理公司有不同的管理條款和費用,但選擇錯誤也會帶來不必要損失。

日本有許多公寓(Apartment)的管理公司。雖然不同的管理公司有不同的管理條款和費用,但選擇錯誤也會帶來不必要損失。Photo from BusinessFocus

不少投資者認為既然買了日本樓,也不會時常飛來日本收租,不如「用錢解決」,在沒有做任何研究就直接選擇了當地最大型﹑最知名公司的管理公司。普遍人會認為「信譽高就是安心」,然後選擇這些公司。

現實與幻想總有落差,然而大型管理公司的普遍有兩個不足之處,其一,不會自己找租戶,而是委託其他中介公司找租戶。 在這種情況下,大型管理公司並沒有直接接觸租戶,一般只透過文件來了解租戶的信息,或許並不了解租戶的實際想法及需求。

其二,大型管理公司的工作人員經常變動,由於大型管理公司通常會在全日本內進行人手調配,導致人事變動頻繁,或許業主跟他們交流了數年,已經很熟悉,但是當負責的工作人員更換了,又得從頭安排各樣的事情。

一般標準的管理公司時,需符視乎其客源、收費及緊變能力等。首先是管理公司有否積極尋找租客,若沒有足夠客源,很容易出現單位丟空的風險,直接導致業主租金上的損失。其次,管理佣金是否合理也是重要的一點。 管理佣金費用因管理公司而異,管理佣金的合理價格是租金收入的3至8%。

如果管理委託費過高,相等於每月開支增加,從而影響租金收益,避免選擇收費與收益不成正比的管理公司。最後,靈活彈性的處理手法亦很重要,假設購入的公寓位於偏遠的地方,不能親自確認時,只能通過物業狀況報告來確認。

公司提交物業狀況報告時,除了文字外,還需要提供物業照片,以及靈活的處理方式,如有報告內容充足,能讓海外業主即時了解房屋狀況。業主在出租前要確認租客是否有日本當地的保證人,或是保證會社。在日本的保證會社類似代替保證人成為租客的擔保,費用由租客支付,若業主無法向租客收取租金時會由保證會社幫忙代為付款,所以對業主而言,保證會社可保障業主權益。同時保證會社也會仔細了解租客背景後才會提供服務,變相地保證會社幫業主對租客進行了背景調查。

張明珠
Sakura Japan & Global創辦人

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