【張明珠專欄】出租日本樓 最怕遇上暴力團 「難以單方面解約」

日本樓業主最怕遇上甚麼租客？除了不按時交租的租霸外，還有日本的黑社會成員。如果有簽訂日本買賣及租賃合約的業主，在見宅建主任時，有條款是提及不可出租給黑社會組織。

其實日本的黑社會組織又稱「指定暴力團」，泛指地下犯罪組織。第二次世界大戰後，由於經濟生活困難和社會治安的混亂，日本各大城市的暴力團迅速增加，據日本警察廳資料顯示，高峰時期人數高達接近9萬人。

但隨著日本政府制定《暴力團對策法》及《暴力團排除條例》等嚴律打擊黑社會，其勢力已逐漸被削弱。截至2021年，黑社會人數只有24,100人，已錄得連續17年減少，為1958年以來的最低人數。

作為黑社會並非毫無代價，例如根據《暴力團排除條例》，暴力團體成員在脫離了暴力組織後，5年內仍會被認定為是暴力團體成員，期間無法購買任何保險及在銀行開戶等，租樓方面亦會面對困難。

同時業主亦要打醒十二分精神，盡量避免將物業出租或出售給暴力團體，日本的租賃中介亦會幫忙把關。一般租客在入住房屋後，有責任遵守房屋的正確使用方法與規定，其中包括不得將房屋當作反社會勢力（例如黑社會）的事務所或其活動據點。但基於契約自由原則，物業業主可以自由決定將單位出租給任何人。一旦簽訂了公寓租賃合同，即使發現租客是黑社會成員，也無法作為正當理由單方面解約。

但基於日後或捲入衝突的風險大，例如與其他住戶發生糾紛的可能性等，一旦發現租戶是黑社會成員，能以破壞信任為由解除合同，原則上，在租賃合約中加入「特殊規定說明」，例如「如果租戶是有組織的犯罪集團成員，則可以解除租賃合約」或「有組織犯罪集團成員，在該房產內居住或多次出入該房產」等排除犯罪集團條款來解除合約，但目前這種方案只屬於少數。

其實為了保障自己，日本國土交通省亦資料顯示，在2011年後，在物業合同中需要聲明「自己不是幫派等反社會勢力」，以及「不可對對方使用威脅行為或暴力的行為，如果做出違反承諾的聲明或行為，合同可以被取消，恕不另行通知。」等字眼。

業主出租給黑社會面對更多潛在風險，大致分為賠償風險、健康風險、承擔法律責任及社會責任等，例如拖欠租金、損壞財產、如果不幸對方在屋內進行販毒等非法活動等。

張明珠
Sakura Japan & Global創辦人

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