香港甲廈插水 空置面積如6.3個維園 太古地產靠文青元素冧租客

香港與內地終在下周一起全面通關，但首階段通關近一個月，市道未見反彈。受疫情衝擊的甲廈租務，於2022年創下多項紀錄，包括空置率及空置面積新高。為求吸引租戶，各地產商紛紛出奇招，包括提供長達6個月的免租期。藝術形象鮮明的太古地產，則從配套入手，透過一系列藝術文化活動維繫與租戶的關係，成功在甲廈逆市中維持高出租率。

據世邦魏理仕一項研究報告顯示 ，2022年香港甲級商廈空置率達15.1%，為疫情前10年平均水平4.7%的3倍多。情況之嚴峻，是指標甲廈長江中心的空置率亦一度升至21%。空置面積同樣創下紀錄，達1300萬平方呎，超過6.3個維多利亞公園。

中原（工商舖）董事總經理潘志明形容，「最壞的利淡消息，都在2022年出現，令整體寫字樓氣氛最薄弱。」於去年11月，市場連錄多宗甲廈銀主放盤，位於金鐘、中環的甲廈，售價亦創近年新低。例如原由內企持有的金鐘美國銀行中心全層，以5億元放售，較購入價低3成。金鐘海富中心二座中層全層銀主盤，亦以約1.9億元沽出，較2017年買入價3.18億元，帳面貶值1.28億元或約40%。

一眾業主為吸引租客而各出奇謀，方法亦較以往多。潘志明指，最常見的就是提供較長的免租期，以2000-3000呎的辦公室為例，近年的免租期可長達4-6個月不等。除免租期外，更有業主提供裝修補貼，為租戶預繳裝修費用。

除了租賃合約更有彈性，亦有業主從辦公室大樓的配套入手吸引租客，其中之一就是太古地產。太古地產市場推廣總監馮小玲表示，在經營商業社區時，除了辦公大樓的硬件及完善的物業管理外，軟件配套相當重要。她舉例，疫情之下企業越趨重視員工的身心健康，他們因而以「+UP! Better Living」為主題，舉辦頌缽及健身體驗。

表演者、頌缽藝術家曾文通指，10場的頌缽活動幾乎場場爆滿，足見上班一族對這些活動的需求，他又期望將來有更多商廈開放予藝術創作。馮小玲補充，「我相信藝術文化是一個橋樑，讓上班族在繁忙的工作中喘息、欣賞節目，也展現出業主照顧企業挽留及吸納人才的需要」。

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事實上，太古地產早於2008年已在旗下的太古坊設立藝術空間「ArtisTree」。除了由太古地產舉辦藝術文化活動，租戶亦可租用場地。馮小玲指，在2008年至2022年的14年間，已舉行逾200場活動，超過100萬人參加。

作為首個將藝術融入物業管理的辦公室大樓，太古地產旗下整體辦公室的租用率，在去年第三季維持96%水平。雖較2021年底下跌1個百分點，但對比香港整體甲廈租務情況，出租率仍屬理想。在商廈交投淡靜的市況下，太古地產今年將有兩座新甲廈落成，當中太古坊二座錄得接近50%的預租率。

能夠在甲廈受壓之際，仍保持高出租率，潘志明認為原因有二。第一，不少企業都會將太古地產的寫字樓品牌看高一線，加上辦公室地點便利且可看到維港景色，都是知名企業進駐的原因。第二，太古地產在旗下辦公室物業營造出濃厚氛圍，有助凝聚企業。以鰂魚涌太古坊一帶為例，太古地產單在該處已有9座辦公大樓，鄰近亦設有休憩地方，自成一個商業社區，尤其吸引追求輕鬆工作環境的企業。翻查資料，太古坊辦公樓的主要租戶大多為外資企業或跨國公司，包括Meta、LVMH、仲量聯行。

Text by BusinessFocus Editorial