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【王美鳳專欄】以租金申請按揭 退休後收租又收息
上期談及按揭申請以租金列作入息計算,需留意的是,以租金作為入息計算的按揭物業均視作出租用途,按揭審批以非自用準則計算(按揭成數限於5成,若屬第二套房,按揭成數限於4成;以及壓力測試上限收緊10個百分點),而銀行批出之按揭年期同樣受限於申請人的年齡,銀行可接納之年齡與按揭年期之總和一般不高於75年至80年,例如60歲退休人士的按揭年期不超過15年至20年,用家可先瞭解自身情況計算可造按揭金額。
傳統智慧買樓收租造就「財息兼收」,租金可幫助業主支付按揭利息外,買樓後若樓價處於升軌可造就財富增值。其實,現時銀行流行提供按揭存款掛鈎優惠,為按揭客戶提供一個mortgage link高存息戶口,存息與按息一致。例如現時按息3%,存息亦是3%,用家將日常儲蓄及備用資金存放於高存息戶口,便可賺取高存息收入,進一步擴大了收息效果。
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舉例,剛退休的陳先生58歲,持有現契物業,每月租金收入18,000元,現再買入一個500萬元之連租約單位作收租之用,準備承造3成按揭。以兩個單位之租金收入共30,000元打7折後21,000元計作入息計,成功獲銀行批出按揭,還款期長達20年,按息現為3%,月供現時是8,320元。陳先生除了以租金供樓外,還將退休金存放於mortgage link高存息戶口,高達按揭餘額之50%並享有3%存息回報,同步收租收息,又或若以存息收入抵銷按揭利息後,淨按息等同由3%降至1.5%。
王美鳳
中原按揭董事總經理
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