【王美鳳專欄】以租金申請按揭 退休後收租又收息

上期談及按揭申請以租金列作入息計算，需留意的是，以租金作為入息計算的按揭物業均視作出租用途，按揭審批以非自用準則計算（按揭成數限於5成，若屬第二套房，按揭成數限於4成；以及壓力測試上限收緊10個百分點），而銀行批出之按揭年期同樣受限於申請人的年齡，銀行可接納之年齡與按揭年期之總和一般不高於75年至80年，例如60歲退休人士的按揭年期不超過15年至20年，用家可先瞭解自身情況計算可造按揭金額。

傳統智慧買樓收租造就「財息兼收」，租金可幫助業主支付按揭利息外，買樓後若樓價處於升軌可造就財富增值。其實，現時銀行流行提供按揭存款掛鈎優惠，為按揭客戶提供一個mortgage link高存息戶口，存息與按息一致。例如現時按息3％，存息亦是3％，用家將日常儲蓄及備用資金存放於高存息戶口，便可賺取高存息收入，進一步擴大了收息效果。

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舉例，剛退休的陳先生58歲，持有現契物業，每月租金收入18,000元，現再買入一個500萬元之連租約單位作收租之用，準備承造3成按揭。以兩個單位之租金收入共30,000元打7折後21,000元計作入息計，成功獲銀行批出按揭，還款期長達20年，按息現為3％，月供現時是8,320元。陳先生除了以租金供樓外，還將退休金存放於mortgage link高存息戶口，高達按揭餘額之50％並享有3％存息回報，同步收租收息，又或若以存息收入抵銷按揭利息後，淨按息等同由3％降至1.5％。

王美鳳
中原按揭董事總經理

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