【樓市開mike】租金指數連升5個月 樓價跌租金升 對後市有何啟示？

近期樓市氣氛淡靜，差餉物業估價署公布，本港9月私樓售價指數報362.1，創2019年1月以來逾三年半新低。在一眾業主、投資者人心惶惶的情況下，大眾可能忽略一項對後市十分重要的數據，差餉物業估價署數據顯示，本年5月開始本港租金指數連錄5個月之升幅。該項數據對後市又有何啟示？

居住需求離不開租用或購買，租金趨勢和樓價趨勢又有一個怎樣的關係呢？樓市最暢旺的時候當然樓價上升，租金亦同步上揚。因為經濟暢旺，市民收入上升，對居住要求有所提升，令租金上升。加上資本獲利，導致資產價格上升。2013年至2018年中旬的升浪就是如此。2018年下旬開始，香港受到「中美貿易戰」、「反修例風波」及「新冠疫情」影響下，實體經濟受創，但資金依然充足的情況下，故出現樓價升、租金跌的現象。直至2021年9月受到「疫情持續」、「烏俄戰爭」、「美國加息」等環球經濟負面因素影響下，投資者愈趨謹慎，市況轉趨急轉直下。當時樓價跌、租金跌，直至今年5月開始租金獲得支持，但樓價依然下跌，但這意味著市場自住需求支持租金，樓價再大幅下調的機會不大。如果市場出現改變，樓價可望轉勢。

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市場改變需留意兩項主要因素

香港現時經濟低迷主要受到檢疫政策影響，導致旅遊或商務往來都有所減少。若果香港重新與世界接軌，全面開關，實體經濟將有所復甦，例如：交通業、飲食業、零售業、酒店及旅遊等行業人士收入都會增加，香港人的購買力亦將逐漸上升。

另外，美國接連加息，令到市場擔憂。雖然實際影響並不大，香港最優惠利率只是增加了0.375％，以5,000,000按揭計算30年供款，每月只增加了不到$1,000。但市場擔憂美國繼續加息，導致香港需跟隨大幅加息。所以當美國停止加息，甚至開始進入減息周期，將穩定投資者的信心，資金流入房地產板塊，需求增加價格自然上升。

邵逸文

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