【樓市開mike】租金指數連升5個月 樓價跌租金升 對後市有何啟示?

【樓市開mike】租金指數連升5個月 樓價跌租金升 對後市有何啟示?

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By 邵逸文 on 16 Nov 2022
資深物業投資者

近期樓市氣氛淡靜,差餉物業估價署公布,本港9月私樓售價指數報362.1,創2019年1月以來逾三年半新低。在一眾業主、投資者人心惶惶的情況下,大眾可能忽略一項對後市十分重要的數據,差餉物業估價署數據顯示,本年5月開始本港租金指數連錄5個月之升幅。該項數據對後市又有何啟示?

居住需求離不開租用或購買,租金趨勢和樓價趨勢又有一個怎樣的關係呢?樓市最暢旺的時候當然樓價上升,租金亦同步上揚。因為經濟暢旺,市民收入上升,對居住要求有所提升,令租金上升。加上資本獲利,導致資產價格上升。2013年至2018年中旬的升浪就是如此。2018年下旬開始,香港受到「中美貿易戰」、「反修例風波」及「新冠疫情」影響下,實體經濟受創,但資金依然充足的情況下,故出現樓價升、租金跌的現象。直至2021年9月受到「疫情持續」、「烏俄戰爭」、「美國加息」等環球經濟負面因素影響下,投資者愈趨謹慎,市況轉趨急轉直下。當時樓價跌、租金跌,直至今年5月開始租金獲得支持,但樓價依然下跌,但這意味著市場自住需求支持租金,樓價再大幅下調的機會不大。如果市場出現改變,樓價可望轉勢。

直至2021年9月受到「疫情持續」、「烏俄戰爭」、「美國加息」等環球經濟負面因素影響下,投資者愈趨謹慎。Photo from BusinessFocus

市場改變需留意兩項主要因素

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香港現時經濟低迷主要受到檢疫政策影響,導致旅遊或商務往來都有所減少。若果香港重新與世界接軌,全面開關,實體經濟將有所復甦,例如:交通業、飲食業、零售業、酒店及旅遊等行業人士收入都會增加,香港人的購買力亦將逐漸上升。

另外,美國接連加息,令到市場擔憂。雖然實際影響並不大,香港最優惠利率只是增加了0.375%,以5,000,000按揭計算30年供款,每月只增加了不到$1,000。但市場擔憂美國繼續加息,導致香港需跟隨大幅加息。所以當美國停止加息,甚至開始進入減息周期,將穩定投資者的信心,資金流入房地產板塊,需求增加價格自然上升。

邵逸文

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