【張明珠專欄】日本不單人口老化 425萬伙舊樓陷嚴重老化 研修例強制重建

很多已發展國家的主要城市土地資源較少，亦有不少樓齡較高的房屋，其中日本便面臨舊樓翻新的困難，維修費用高而且亦較難吸引人入住，為了釋放土地資源，重建發展是一個較好運用土地資源的方法。

Photo from BusinessFocus

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然而，「城市業主不明」的土地問題令重建計劃困難重重。主要是物業因繼承或其他原因無法聯繫的單位業主，導致在決議通過重建時，有更多的掣肘。

日本的主要城市都正面對這些問題，為了更容易重建發展，日本政府近日考慮修改區分所有法，下調業主表決人數比較，以推快重建進程。

其實國土交通省一般都建議每10至15年需要對公寓進行一次大規模維修，但隨著建築物老化，以及住戶的年紀愈來愈大，亦有公寓的業主身份不明，業主死後沒有繼承人等等問題，令大維修難以進行。所以日本法務大臣葉梨㡽弘於上月表示，將會與法律制度審議會協商修改「區分所有法」。

據日本國土交通省的資料顯示，截至2021年底，日本全國樓齡達到40年或以上的老舊公寓約有116萬伙，預計20年後會增加至425萬伙。國土交通省亦指出，這類物業中，有不少住戶的年齡都比較高，所以超過7成的建築物管理委員會都擔心這類住戶會令相關建築物難以重建及修建。

據現時日本的建築物區分所有法規定，建築物如果要進行大型改建的話，需要有四分之三的業主同意才可以通過。而涉及拆除重建這類重大決議，則需要有五分之四公寓業主同意才可以通過，沒有出席或表明立場的業主則自動視為不同意。所以現時法例令重建公寓的門檻很高。

政府或排除身份不明的業主表決權

新修定的法案內容將為降低重建所要取得的同意門檻，由五分之四降至五分之三甚或更低。在裁判所等政府機關的許可下，亦可以將身份不明的公寓業主表決權排除，僅由出席決議會的業主以少數服從多數的方式作出決定。

另外，該法案亦計劃修改「受災公寓法」，放寛重建和建築用地出售的條件，以協助災難發生後災戶可以加快重建、修復家園。有嚴重災害而導致公寓無法居住時，決定是否拆除或出售用地的同意門檻亦由五分之四降至三分之二。

張明珠
Sakura Japan & Global創辦人

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