【港樓下跌】次按危機恐慌「財仔按」好危險？ 中原王美鳳︰諸多誤解

香港樓市下行已成新趨勢，根據最新中原城市領先指數報164.91點，為近5年來新低，對於用超高成數上車族，尤其是9成按揭的買家而言，或因樓價下跌「供唔起樓」而淪為負資產。近日有傳媒報道指，在樓價下跌之際，一手新樓買家由發展商提供的財務公司承接的二按，或因財力不足而無法轉按，繼而變成高危群組，甚至引發「港版次按」危機。中原按揭經紀董事總經理王美鳳則表示，情況並不嚴重，又認為，外界對於財務公司承按有諸多誤解。

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根據中原地產最新統計，自2020至2022年第三季落成的新盤，由財務公司承按的宗數達2,458宗，共涉資236.38億元。根據《文匯報》報道指出，財務公司承按均屬於高成數按揭，一般是由財力稍欠的買家為「借到盡」上車之用，加上近年新盤普遍又以高溢價出售，目前樓價已下跌一至兩成，業主則需要補差價才做到轉按，因此報道強調「市場人士憂慮這些財仔按恐成高危群組，擔心會引發『港版次按』危機。」

中原按揭經紀董事總經理王美鳳則向《BusinessFocus》表示，她認為目前情況未如上述所講嚴重，皆因坊間對所謂「財仔按」，即財務公司承按有諸多誤解。

王美鳳提及，以往在購買新盤或樓花時，至少有超過一成買家選用發展商高成數一按，該情況屬於正常現象。根據其觀察，這些買家實際上並非沒有足夠首期或還款能力低，只是因為財務公司承按較為吸引，例如初期享有低息，或是預備轉按時有較為方便個人資金周轉，所以並非如報道所講「一般由財力稍欠的買家為『借到盡』上車之用」。

記者早前亦訪問相同情況的新樓樓花買家，他同樣是透過發展商提供的財務公司借按揭，該買家在兩年前以發展商高成數一按購入價值1,700萬元的KOKO HILLS樓花，上月收樓後，亦可順利做到轉按，本身該買家並非還款能力低，純粹為周轉及賺盡發展商的優惠。

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其次，王美鳳亦表示，由於「財爺Plan」進一步放寬按揭貸款上限，令貸款上限上升至1,920萬元，原則上對買家有所幫助，尤其是從發展商一按轉去銀行按揭的買家，可以透過該計劃減少補首期差額。只不過買家要留意，若果樓價高於2,000萬元以上，供樓前期只還息不還本則要小心，當由8成按揭轉為5成按揭之際，樓價又不斷下跌，這時則可能面臨較大風險。

另外，報道中提到之所以會引發「港版次按」危機，皆因樓價下跌導致新盤估值下跌嚴重，進而令買家無法承擔轉按差價，連帶造成財務公司危機。王美鳳則解釋，實際上轉按所需差價並非想像中大，大部分業主均可承擔其差價。

她亦特別指出，買家必須留意銀行估值，因為不同銀行之間估值有較大參差，所以買家應向多間銀行做估值評估，再從中選取最高估價。例如，目前平均樓跌下跌8至10%，但一些入市優質新盤跌幅不大，較兩年前跌幅僅6%，加上買家在供樓期間有還本金，最終可能只需補幾個百分比。

不過，買家在轉按時仍要做壓力測試，王美鳳則提醒，即使買家使用財務公司承按，審批時亦會十分嚴格，並不會出現如「呼吸Plan」的情況，因此情況不會如報道所講令人擔心。

Text by BusinessFocus Editorial
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