錯失救市時機 財困內房恐終清盤 「內地三至四成地產項目屬蝕本貨」

大行高盛上周舉行內房會議，與會的金融界人士有共識，便是中國嚴密的防控疫情政策降低了內地房地產需求的預期，故債務沉重的內房企業有可能會逐步清盤，內地政府已錯失透過債務重組等方法拯救內房企業的時機。有與會的專家更估計，內地有多達三至四成的房地產項目屬蝕本貨，即是即使能完工賣光單位也入不敷支。這些項目恐無法靠自由市場解決，內地政府最終可能要承擔有關損失，而內地樓市可能要待後年即2024年才漸復蘇。

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此外，高盛的報告分析指，雖然內地樓市及地價大跌，但內房民企因陷重債兼無法以低息融資，即使想趁低吸納一線城市的優質地也是有心無力。相反，央企能享受低廉的再融資成本（低於4%），遂可頻頻參與內地一線城市土地拍賣執平貨。加上住宅準買家亦傾向較相信央企的交樓承諾，故預期內房央企的物業銷售額可有雙位數字增長，內房民企銷售額則會下降。

故高盛在一眾內房股中建議買入「中海外（0688）」，目標價32.2元，較昨收市價16.48元高出近一倍。但高盛承認，銷售額下降、毛利率降低或未達預期的土地儲備規模，均可能會阻礙中海外的增長前景。事實上，雖然今年9至10日內地曾出現樓市的「小陽春」，銷情一度火爆，但銷情瞬即回落。今日內房股則大都微跌，中海外及華潤置地（1109）均跌逾1%，但負債不少的碧桂園（2007）反而上升逾2%。

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高盛引述受訪的內房發展商，他們均認為內地降低房貸利率，降低首期比例等措施有助穩定樓市，但不足提振投資者購房的信心，或需要更大力度的政策扶持。發展商對今年底前的銷售量審慎樂觀，但對明年的銷售量則感難以預測。高盛則預計今年下半年及明年內房毛利率持續低迷，不過年初至今的盈利能力有所改善，這意味著2024年的毛利率有望恢復至正常水平。

《星島日報》則報道，在高盛上周舉行內房會議，與會者指在中國疫情防控政策下，面臨高流動性壓力的內房民企可能會逐步進入清盤階段，進度受阻的樓盤項目將要依賴融資或債務重組才能繼續動工，但對於那些剩餘價值遠低於所需資本的房地產項目，可能要政府出手需要提出解決方案。

高和資本執行合夥人周以升指，不斷惡化的樓市、新冠疫情防控措施，大大降低了買房人士的漲價預期。不過二十大會議後明確以質量增長為重點的政策指導方針，應可促使買家重拾信心，從核心一線城市開始，市場將自低谷回升。北京植德律師事務所合夥人張文良則預計，未來3至5年內地房地產行業將面臨高流動性壓力的債務重組，但與此同時，在實現高質量經濟增長的支持下，市場將逐步復蘇。

內地近月其實曾企圖救內房，包括由資助基金和資產管理公司合作提供債務融資，但出席高盛內房會議的專家認為，中國政府可能已錯失透過融資或債務重組來拯救財困內房企業的時機。

周以升認為若要拯救財困的內房企業，當局可考慮放寬地積比率和放寬預售訂金（首期）的限制，為房企帶來更高的利潤。張文良則認為，現時若買入政府土地後兩年後仍未開發，相關閒置土地或遭政府沒收。張認為若取消有關沒收土地政策，免除土地銷售逾期罰款及稅收，有助救內房。周又認為，若能更廣泛地利用REITs（房地產投資信託基金），有助開發商集資還債。

不過與會者認為，負債沉重的內房民企仍很難復蘇，因資金缺口難補，裁員也降低了生產力。現時內地若按建築面積計算，可能有多達三至四成的地產項目屬蝕本貨，即銷售價值不足支付峻工成本。政府或要靠內地政府提供保障機制並承擔損失。

Text by BusinessFocus Editorial

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