【江恩小龍】市況變 蝕本也得賣 樓市會否麵粉貴過麵包？

近日有分析指「樓市市況變了，那就蝕本的價錢也得賣 」，那麼樓市會否麵粉比麵包貴? 建築費又會否比樓價高呢?

其實，麵粉比麵包貴的情況，如果只放眼香港一手樓市，基本上過去三十年是沒有發生的。但這不是放諸四海都準確。如果單看香港一手市場，樓價低於建築費可能性不高，因為香港很多發展商實力雄厚而且負債比率低。

長期或正常而言，麵粉當然不可能比麵包貴，但是也有例外。例如麵包店在晚上平價把麵包賣出，或乾脆免費把麵包送出，這都可能是麵粉比麵包貴的例子，所以麵粉比較貴也不是沒有可能。

而樓價的確可以比建築費更低，好比隔夜麵包的價錢可能比麵粉更低。不過，如果單論新樓，除非發展商財務短絀，迫於出貨或者一些其他的原因，否則其出現的可能性都較低。

在這裡我們要定義麵粉比麵包貴，麵粉在發展商來說是建築費及土地費用，而麵包對於普通業主來說即是房屋的買入價。那麼普通業主的買入價會否低於賣出價? 那麼當然正常不過，近日的蝕讓盤即是最好的例子。

對於很多讀者來說，我相信大家不用擔心發展商會否麵粉比麵包貴，而是該關注好自己的麵包。所以小龍一直講，好的交易不會出現太久，市場隨時會出現平價麵包，問題在於你可否把握。

小龍

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