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【江恩小龍】市況變 蝕本也得賣 樓市會否麵粉貴過麵包?

【江恩小龍】市況變 蝕本也得賣 樓市會否麵粉貴過麵包?

Investment Bloggers
By 小龍 on 06 Nov 2022
劉君明(小龍)- 著名江恩理論圖表專家,在某新加坡大行擔任聯值董事,負責帳戶股票委托操盤,股票買賣及財富增值工作等。以筆名「小龍」於經濟日報集團智富雜誌,Wealth Hub睿富及民衆財經台等發表分析。多次獲經濟日報集團智富雜志及香港大學專業進修學院邀請分析演說。致力分析經濟及股市周期理論,一次又一次命中大市大型的轉角,包括但不限: 2015年6月見頂,2016年2月及6月見底, 2017年牛市等。幷在香港出版多本暢銷書,包括「小龍江恩轉勢日」及「江恩周期與和諧交易」。獲中國內地多間出版社邀請出版江恩理論及技術分析的書籍等,包括「港股實戰入門及技巧」。多次舉行講座及課程,學生範圍香港,臺灣,新加坡及馬來西亞及內地。

近日有分析指「樓市市況變了,那就蝕本的價錢也得賣 」,那麼樓市會否麵粉比麵包貴? 建築費又會否比樓價高呢?

其實,麵粉比麵包貴的情況,如果只放眼香港一手樓市,基本上過去三十年是沒有發生的。但這不是放諸四海都準確。如果單看香港一手市場,樓價低於建築費可能性不高,因為香港很多發展商實力雄厚而且負債比率低。

長期或正常而言,麵粉當然不可能比麵包貴,但是也有例外。例如麵包店在晚上平價把麵包賣出,或乾脆免費把麵包送出,這都可能是麵粉比麵包貴的例子,所以麵粉比較貴也不是沒有可能。

而樓價的確可以比建築費更低,好比隔夜麵包的價錢可能比麵粉更低。不過,如果單論新樓,除非發展商財務短絀,迫於出貨或者一些其他的原因,否則其出現的可能性都較低。

在這裡我們要定義麵粉比麵包貴,麵粉在發展商來說是建築費及土地費用,而麵包對於普通業主來說即是房屋的買入價。那麼普通業主的買入價會否低於賣出價? 那麼當然正常不過,近日的蝕讓盤即是最好的例子。

對於很多讀者來說,我相信大家不用擔心發展商會否麵粉比麵包貴,而是該關注好自己的麵包。所以小龍一直講,好的交易不會出現太久,市場隨時會出現平價麵包,問題在於你可否把握。

小龍

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