【加息狂潮】滙豐率先調高H按新客利率 實際封頂息率加至2.75厘 暫推首年定息按揭助上車

【加息狂潮】滙豐率先調高H按新客利率 實際封頂息率加至2.75厘 暫推首年定息按揭助上車

Investment
By thomas.chan on 18 Aug 2022
Digital Editor

美國加息潮下香港一個月HIBOR已升穿1.9%,銀行正蘊釀調高最優惠利率(P)之際,本地發鈔銀行滙豐HSBC率先採行動變相提高新客的按揭息率。滙豐宣布,即日起把滙豐H按新申請人的按揭利率封頂息率,由「P-2.5厘」提高至「P-2.25厘」,即是實際封頂利息由2.5厘增加至2.75厘。有分析認為,銀行為保障按揭利息收入不會因港元與美元之間的息差遭到蠶食,料會陸續有其他銀行仿效滙豐的做法調高按揭息率,方法包括最快於第三季調高最優惠利率(P)。

滙豐提高按揭新客的實際封頂息率至2.75厘。Photo from BusinessFocus

不過滙豐獨自調高按揭封頂息率,短期的後果很可能是「趕客」,即是失去上車族的生意。原因是其他大銀行主流封頂息率現時仍僅為2.5%(P-2.5%)。故新客若找滙豐做樓宇按揭,在H按息率已遠遠超過封頂息率的情況下,封頂息率為2.75%的滙豐新客若借了400萬元按揭貸款,每月將要供款21588元,比舊客每月白白多付392元,甚為不值。

滙豐疑為免流失新客,在提高封頂息率的同時,今日亦宣布推出「首年定息住宅按揭計劃」,以吸引憂慮大幅加息的上車族。由即日至10月15日,滙豐會在H按以外,容許新按揭貸款客戶可選擇申請定息按揭計劃。滙豐定息計劃在貸款期的第一年固定按揭息率為2.75厘,意味就算在供款第一年香港銀行界因美國加息而狂加P,新客每月供款息率也會維持於2.75厘,故毋須擔心在置業的首年便要大幅增加供樓負擔。

證券界料香港銀行今年第三季開始提高P息,小業主供樓負擔勢增。Photo from BusinessFocus

在一年定息期完結後,滙豐客戶按揭利率將恢復以H按常用的「一個月同業拆息HIBOR(H)」作為標準去計算,並設有封頂息率。惟選擇定息按揭計劃的客戶需要在2022年12月15日或之前提取貸款。

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有市場人士認為滙豐的「首年定息住宅按揭計劃」會有一定吸引力,因為現時主流的H按息率為「H+1.3厘」。但H在過去一個月已大升逾一倍至1.9厘的近年高位,這意味按「H+1.3厘」計算的供樓息率已高達3.3厘,比2.5厘的封頂息率(P-2.5厘)高了0.8厘,令本港銀行有很大的壓力盡快提高P息,以免按揭生意利潤被蠶食。而「首年定息按揭計劃」則成為了一個保險,令上車客在經濟最脆弱的時候即是買樓首年,毋須擔心加息會加重供樓負擔。

滙豐則表示,浮息按揭貸款的每月還款額含隨着市場利率的變化而浮動。隨著美國聯儲局在今年6月和7月連續兩個月上調基準利率,HIBOR 也相繼上升。有見及此,部分按揭客戶可能希望選擇較為可預測及穩定的貸款計劃,而是次的(首年定息按揭)計劃讓客戶可選擇在貸款初期以固定利率還款。一如以往,滙豐的新按揭客戶仍可享有存款掛鈎按揭計劃提供的存款優惠利率,以抵消部分按揭利息支出。

市場人士則指,除了滙豐之外,近期多家中小型香港銀行其實已著手修訂新造按揭計劃,以提高「封頂息率」的水平。不過由於這些銀行暫未有調高最優惠利率(P),故即使增加「封頂息率」亦只會增加新客的供樓負擔,現有樓按貸款者即是舊客並不會直接受影響。

部分大行早前預計,由於美國年底前料至少會再加息1厘,料香港銀行最快會於今年第三季調高最優惠利率(P),免港元美元息差進一步擴闊。即使P息屆時未必會跟足美國加息幅度,料也有機會於年底前至少加半厘。

Text by BusinessFocus Editorial

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