【龔成專欄】嫌港樓貴 讀者欲加按親戚物業買杜拜樓收租 龔成:避免拖親友下水 加息或賣樓勢起爭拗

香港物業價格昂貴，收租回報率往往不足2厘，有欲隔山買牛的讀者想出「絕橋」，便是請親友加按其香港物業套現，讓他享受香港的超低按息貸款，以取得資金去買入按息較高杜拜物業來收租，日後再考慮是否多買一個香港單位。但投資書籍作者及股評人龔成認為，「以低息貸款買高回報資產」方向雖然正確，但若投資牽涉加按親戚物業易生爭拗，他不太贊成。舉例說，在按揭息率大增時若杜拜租客欠租，事主無力供樓怎辦？又或者親戚之後後悔，欲賣樓又怎處理？龔成認為，買物業最好盡量靠自己儲蓄及投資，然後趁樓價回落時入市。若堅持要買外國樓，則應要確保自己深入認識置業的地點才投資。

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【理財個案--外國樓投資的利與弊】

龔sir你好，本人在書展中買了你的《大富翁致富藍圖》獲益良多，想請教關於海外物業的意見，希望龔sir指點。

本人看中的是杜拜二手住宅物業市場，之前由於工作關係在杜拜住了半年，對當地的環境有點認識。發現當地物業回報率不差，再找管理公司幫手管理，扣除相關費用及雜費，應該有5%凈回報。

由於當地的按揭利率頗高，所以打算游說一個香港有物業的親戚，按了他的物業借錢，利率就會比杜拜利率低。

小弟打算購入港幣$250萬的杜拜物業（於市中心的apartment），靠親戚物業加按的錢一次過用cash買，在香港還貸款，應該可以負擔到每月還款的錢。

小弟做個research 關於當地的市場，房地產發展唔算差，但也有些負面因素，例如未來仍有一定的供應，油價波動影響當地經濟。

原先小弟想在港置業，先放租3年再收回自住，不過看到香港的物業金額很高，租金回報率低，相對下杜拜樓較吸引。

計劃是現在去杜拜買樓放租。同時，我大概3年後需要搬出來自住的時候（現在跟父母住），如果香港樓市還是在高位的話，就先在香港租樓住，用杜拜收的租金補貼香港的租金。但如果3年後香港樓市回落，而小弟又負擔到，就打算在香港買細價樓，繼續持有杜拜樓收租。

這個杜拜的投資計劃是否可以呢？懇請龔sir指點一下！非常感謝！
個案重點：
‧在杜拜生活過半年
‧原本打算香港置業
‧想買杜拜物業，但當地按揭利率高

重點目標：
‧加按親戚物業套現，將資金投資杜拜物業
‧打算投資杜拜物業長期收租
‧3年後可能在香港置業

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龔成老師分析：

你上述的計劃，我分兩部分解釋，第一部分是杜拜物業的投資價值。

投資海外物業有數個關鍵位，第一，當地物業的長遠質素，例如城市發展，租金回報率，租務市場情況，物業供應情況，置業及租樓的需求，交通基建及相關配套等。不要著重短期情況，要以長遠情況分析。

第二，當地的法規，買樓物業的限制，租務上的各種條款都要了解，非當地人置業有否限制，你投資前一定要了解清楚，同時要找信譽良好的代理、物業發展商、租務管理公司。

第三，你自己要認識這地方、這項目，「不認識就不投資」，了解杜拜的長遠發展，當區物業的情況，真正掌握才投資，不能以表面利好因素，表面租金回報率高就投資。

石油對杜拜經濟有一定影響，要注意國際油價有時會較為波動，有可能對當地經濟及樓市有影響。另外，全球不少國家開始定立時間表，會達至碳中和的狀態，不少都以2050年至2060年為目標，其中一個方法就是減少使用石油，使用更多清潔能源。

因此，全球石油的需求，有可能不及過往年代，而當地現時除石油產業外，近年不斷發展旅遊、貿易、金融服務業等，石油因素對杜拜經濟影響可能會減少，但都要仔細分析。

綜合來說，當地租金回率高是其中一個吸引之處，但你最好再深入分析杜拜長遠的經濟情況，物業市場長遠發展，法規等，才決定是否投資。

至於第二部分，就是你的投資模式。

你打算加按親戚物業套現，將資金投資杜拜物業收租，這模式建基於你與別人的信任上，難免有潛在風險，以及有可能出現麻煩事。

你要小心思考各種風險，若你面對不景情況，到時怎樣處理？

第一，如果按息大幅增加，親戚物業每月的按揭供款就會增加，你是否能如期每月供款？第二，如果杜拜物業租金減少，甚至有一段時間無法收租，你怎樣處理每月供款？第三，如果你親戚要賣樓，情況怎處理？第四，如果親戚需要資金想加按物業，但因為你買樓已加按，到時怎樣處？你要多做一些假設風險的情況分析，預先做準備，這一點絕對不能忽視！

利用較平息去投資，是創富的策略，因此，利用香港較平按揭資金，去投資其他地區較高回報的資產，方向不是不可，但要小心思考潛在的風險，以及嚴守「供得起」原則。

坦白說，利用加按親戚物業去進行投資，我不太贊成，始終當面對問題時，情況會變得較複雜。

另外，你的策略是創造更多資產，原則上可行，但負債比率會較高，如果你仍年輕，仍是可以承受當中風險，才可考慮，但你要清楚了解風險所在。

至於3年後是否再在香港置業，真的要視乎到時的情況，若樓市回落，而你又有一定的資金，都可考慮。但你最好在這段時間加強儲蓄及增加其他資產，否則你到時的負債比率過高，同時資產項會度集中在物業類，要注意風險。如果到時杜拜物業升，將物業賣出還錢給親戚後，資金作為香港業首期一部分，都是一個方法。

反而我想你自己思考一些核心問題，因為你的大方向，其實是想買香港樓，但由於香港樓貴，因此想買杜拜樓，但香港樓你是自住，杜拜樓是投資。即是在你眼中，投資杜拜樓的目的，某程度是香港樓的替代品，又或日後買香港樓的輔助，你要仔細想清楚，目的是甚麼？

如果是純投資，你要思考外國樓是否好工具？是否值得加按親戚物業去進行這投資？又或者，你投資的目的只是輔助日後香港買樓，是否有其他替代品？是否有其他更好的方法？我想你思考一下，了解自己的真正目的，及有無替代的方法。

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龔成老師簡介

‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者

‧ 理財真人Show 節目擔任致富教練

‧ 曾接受港澳多個傳媒訪問

‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年

‧ 曾在萬多元月薪狀態下，憑股票累積數百萬財富

‧ 現為全職投資者，擁過千萬財富

‧ 於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，為人氣博客，解答網友理財問題逾20,000條

‧ 專欄作家

‧ 擁財務學學士學位

‧ 股票課程導師，香港及澳門學生人數逾4,000人

‧ 過往10年投資成績，過半能獲利超過1倍以上

Facebook 專頁「龔成」粉絲人數超過200,000人

（https://www.facebook.com/80shing）

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Text by BusinessFocus Editorial

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