日圓低水買樓變8折 港人遙距睇樓 揚威日本新聞 一文看清不動產5大中伏位

全球大跌市之下，惟獨港樓最保值，投資客也常把「磚頭保值過黃金」這句話掛在口邊，反映了香港人對房地產情有獨鍾。另一方面，香港人也熱愛日本旅遊，但近年疫情嚴峻未能出埠，不少人「回鄉心切」，加上日圓低水，令香港人的購買力蠢蠢欲動。匯率方面，每百日圓兌港元最新報5.8，比一年前的7.1下跌接近兩成，即香港人現時用日圓結算買樓相等於打8折。

近期有日本的新聞報道指，不少香港人趁著日圓低水投資日本不動產（房地產），預期經濟重啟之後有望獲利，而投資客將會「遙距睇樓」，符合心水之後再扑鎚成交。翻查資料，香港有不少日本不動產代理商，會收取一定的服務費用幫助香港人辦理日本樓宇買賣，包括代理人簽約、處理租務及維修事宜等。值得留意的是，買賣日本樓比香港樓有更高風險，投資者宜認識清楚後再入市。

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1. 移民日本

現時日本並沒有提供「買樓移民」，因此購買日本不動產並無助於獲取日本居住權。如想取得日本永住權，最佳方式是通過高度人才簽證留日，最快可以在一年內取得永住權。至於工作或商業簽證，通常都要隔一段時間後重新續約，很難會開放永住權。值得留意的是，商業簽證並不包括經營賃貸（不動產租賃）工作，因此買日本樓只能作為出租投資或渡假自住用途。

2. 升值潛力

房地產升值與否主要地區的未來發展潛力，判斷標準包括人口和出生率等多項標準。以香港為例，因地小人多，房地產屬於剛需，一些已經持有多項物業的中產或富裕階層若然不「等錢洗」，幾乎不可能低價出售手頭上的物業，因香港沒有物業空置稅，即使丟空物業數年，蝕的只有差餉和管理費。因此，即使新買家的購買力不足，香港樓價也難以下跌。

然而日本並沒有香港的優勢。一方面，日本出生率連年下降，加上日本思想比較封閉，不怎麼接受海外人才，因此日本的人口增長受到極大限制。另一方面，如某人持有日本不動產，需要每年繳交多項稅金（詳見下文），支出較香港樓為高。還有就是，日本有「城鄉」的概念，鄉下人比較嚮往到東京等大城市打工，因此鄉下的不動產升值潛力極低（但又要交稅），相反東京的潛力較高。

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3. 地震

日本地震頻繁，雖然說日本的新建樓宇有防震標準，但仍難保證未來不會出現具破壞性的大地震，因此，屋主應該要了解房屋倒塌後面臨什麼風險。以高級公寓為例，如果不幸倒塌，業主有可能需要「夾錢」維修。如果是一戶建，則可能需要推平之後重新起一棟新建築，建築費可能需要高達一二百萬港元。當然，屋主也可以加入日本保險公司提供的地震保險，但大約只保障物業價值一半。

4. 租務

香港物業出租比較保護業主，相反日本物業出租則比較保護租客。根據日本法例，房東不能隨意加租，又或者不能驅逐有定期交租的租客。另外，租客也有可能拒絕房東收回房屋自住的要求。

5. 稅金

日本買樓與香港一樣會遇到常見的稅金，例如印花稅等，但需注意的是，日本不動產持有者還需要繳納每年稅率和出售稅率。每年稅率包括固定資產稅和都市計劃稅（按照地區不同），出售稅率則包括資產增值稅。因此，在「七除八扣」之後，投資日本不動產的收益其實並不高。

Text by BusinessFocus Editorial

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