【樓市開Mike】樓市負面信號盡出 利好因素蓄勢待發 「市況不明朗下要大膽還價」

近日二手物業市場牛皮，更屢傳減價個案，在美國加息陰霾及「長新冠」經濟隱憂下，到底現在是樓市入貨時機，還是出貨逃生門呢？

相信美國大力加息，導致美國金融市場有所調整，令到部分投資者資金減少，減低市場入市意欲是交投減少的其中一個主要原因。筆者認為美國加息週期將持續年半至兩年，期間金融市場亦會受壓及有所整頓，那麼未來兩年樓價都會受壓嗎？未必！利率是影響樓市的其中一個因素而非全部。筆者在5月初的文章中亦提及美國即使加息，但只要不大幅高於上次頂部及長期維持，相信仍然對樓市影響輕微。

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香港失業率仍然高企，樓價又如何上升呢？政府統計處公布，2月至4月經季節性調整的失業率為5.4%，期內總就業人數減少約51,300人至3,559,200人，總勞動人口減少約33,700人至3,765,300人。傳統經濟理論上，失業率上升即需求減少，價格應該下降，但大家要知道香港住宅物業供不應求已是不爭的事實。然而，香港約三分之二的住宅物業已供滿，大部分業主供款的壓力並不太大。我們再仔細閱讀失業率當中裝修、零售、住宿及膳食服務業升幅相對，在這些板塊當中大多數並不是住宅市場中的業主，反而較多是租客，所以近年住宅物業租金下降幅度比買賣價要大，因為失業率導致租客市場需求降低了或是負擔能力降低了。

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「黑暗的盡頭總有?光」對於樓市比較負面的信號都出現，香港最差也只能這樣吧？反觀，一些利好因素卻蓄勢待發。開關，香港總有一天會重新與內地連接，疫情這幾年積壓的購買力總會有一天會釋放出來，導致樓價重拾升軌。內地及國際上的旅遊及商貿往來亦將提升香港就業市場，對於租務市場亦有刺激作用。記住「水太清則無魚」、「別人恐懼我貪婪」，不妨在現時市況不明朗的情況下大膽還價，如能購入低於市價10%左右的物業，風險絕對不大，獲利的機會不淺呢！

邵逸文

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