【龔成專欄】加息潮殺到應否買樓? 龔成：逾3%租金回報率才合理 首期若不足 買REIT可對沖樓價升幅

加息潮下股市大跌，不少小投資者都猶豫應否改為買樓收息，因憂慮樓市也會難逃一跌。投資書籍作者兼股評人龔成指出，若美國連續加息後供樓成本勢必大增，故現行樓價不足2%的租金年度回報率實屬偏低。龔成認為，3%至4%才是較合理的租金年度回報率，故準買家可花多些時間睇樓慢慢揀，直至找到價格合理的優質單位才入市，但仍必須留意未來數年樓價的升幅可能比不上優質股。對於一些看好樓市、「想置業但亦未夠首期」的小市民，他則建議現時可以買入REIT（「不動產投資信託」），作為對冲樓市潛在升幅之用。

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【Q26430 & Q26490：加息潮下是否買樓時機？】

Q26430：

龔sir 你好, 想請教 香港住宅物業嘅合理價係幾多?

現時香港住宅物業嘅 租金 減去 差餉, 裝修, 大廈維修費用後得大約2厘回報 (相當於50倍市盈率嘅股票)。如果有搵銀行按揭, 幾乎冇正現金流。

相比之下, 其他國際大城市, 例如溫哥華, 都有3厘幾嘅租金回報。而香港收租型股票, 例如領展, 置富, 希慎等, 最少都有4.5-7厘嘅回報。

香港樓價連續12年全球最難負擔, 不吃不喝23年方能置業。是否代表香港樓價已經係極貴嘅水平, 投資價值唔高? 定係香港樓價仲可以長升長有, 大幅跑贏股票同人工升幅? 多謝老師。

Q26490：

龔Sir，我已經儲夠子彈可以上車。你覺得今年上車岩時候嗎？
我暫時只能買到500萬樓下既中小型私樓，我想買來投資，不是自住。

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龔成老師︰

香港樓現價合理區頂，投資價值的確較少，但自住價值仍在，現時進入加息周期，供樓的成本會增加，而且租金回報偏低，但以值博率計算，現時為中等，不是最好，但都不是不可。

長期而言，香港樓市潛在需求依然大，加上供應不足，因此長遠仍會向上的。但樓市高速發展的時期已過，大升的機會比較少，同時大跌的機會都唔多，現時只是平穩增值。

但你唔好因為咁樣乜都唔做，如果你想買樓投資，可以慢慢睇樓。一旦遇到一些心急業主，或樓市再向下調，有一個較爲明顯的值博率的時候，就可以考慮入市又或者先以股票增值，將來更有機會買到優質的物業。

香港過住宅物業嘅合理價，你預租金回報率計算大約3-4%左右吧！當然，每個大環境不同的，仲要考慮佢未來增長潛力，去作出調整。現時一般只有約3%。

香港樓價一向全球最高，是生活中成本最大的部分。香港樓市現時處於合理區頂，未到極貴，但香港樓仍有自住的價值，而投資價值只屬於一般。但我認為香港樓因爲需求的問題，依然會維持向上，好難跌好多，但也不是大升，長遠維持平穩增長，所以如果「供得起」就可以置業自住。

「人工」和「物業」是存在於兩種不同的財富系統之下，資產長遠會升值，而現金只會貶值，物業的升值能力一定高於人工的升幅；但不一定高於股票，有些優質的潛力股升幅可以好驚人，而且流動性高。

所以，如果你想置自住物業，但又未夠錢。我地可以運用「小資產追大資產」的原則，先買入股票增值，然後買入細單位或者直接買入大單位，如果你怕股票和物業升幅不同步，可以先買入REITS（「不動產投資信託」）作為對冲之用。詳情你可以看我的《5年買樓4步曲》。

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龔成老師簡介

‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者

‧ 理財真人Show 節目擔任致富教練

‧ 曾接受港澳多個傳媒訪問

‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年

‧ 曾在萬多元月薪狀態下，憑股票累積數百萬財富

‧ 現為全職投資者，擁過千萬財富

‧ 於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，為人氣博客，解答網友理財問題逾20,000條

‧ 專欄作家

‧ 擁財務學學士學位

‧ 股票課程導師，香港及澳門學生人數逾4,000人

‧ 過往10年投資成績，過半能獲利超過1倍以上

Facebook 專頁「龔成」粉絲人數超過200,000人

（https://www.facebook.com/80shing）

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Text by BusinessFocus Editorial

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