【龔成專欄】加息潮殺到應否買樓? 龔成:逾3%租金回報率才合理 首期若不足 買REIT可對沖樓價升幅

【龔成專欄】加息潮殺到應否買樓? 龔成:逾3%租金回報率才合理 首期若不足 買REIT可對沖樓價升幅

Investment Bloggers
By 龔成 on 13 Jun 2022
專欄作家

加息潮下股市大跌,不少小投資者都猶豫應否改為買樓收息,因憂慮樓市也會難逃一跌。投資書籍作者兼股評人龔成指出,若美國連續加息後供樓成本勢必大增,故現行樓價不足2%的租金年度回報率實屬偏低。龔成認為,3%至4%才是較合理的租金年度回報率,故準買家可花多些時間睇樓慢慢揀,直至找到價格合理的優質單位才入市,但仍必須留意未來數年樓價的升幅可能比不上優質股。對於一些看好樓市、「想置業但亦未夠首期」的小市民,他則建議現時可以買入REIT(「不動產投資信託」),作為對冲樓市潛在升幅之用。

若未夠錢付首期買樓,可考慮買REIT對沖樓價升幅。Photo from BusinessFocus

【Q26430 & Q26490:加息潮下是否買樓時機?】

Q26430:

龔sir 你好, 想請教 香港住宅物業嘅合理價係幾多?

現時香港住宅物業嘅 租金 減去 差餉, 裝修, 大廈維修費用後得大約2厘回報 (相當於50倍市盈率嘅股票)。如果有搵銀行按揭, 幾乎冇正現金流。

相比之下, 其他國際大城市, 例如溫哥華, 都有3厘幾嘅租金回報。而香港收租型股票, 例如領展, 置富, 希慎等, 最少都有4.5-7厘嘅回報。

香港樓價連續12年全球最難負擔, 不吃不喝23年方能置業。是否代表香港樓價已經係極貴嘅水平, 投資價值唔高? 定係香港樓價仲可以長升長有, 大幅跑贏股票同人工升幅? 多謝老師。

Q26490:

龔Sir,我已經儲夠子彈可以上車。你覺得今年上車岩時候嗎?
我暫時只能買到500萬樓下既中小型私樓,我想買來投資,不是自住。

 股價大跌,但樓價一樣有下跌風險,買樓投資宜看租金回報率。Photo from BusinessFocus

龔成老師︰

香港樓現價合理區頂,投資價值的確較少,但自住價值仍在,現時進入加息周期,供樓的成本會增加,而且租金回報偏低,但以值博率計算,現時為中等,不是最好,但都不是不可。

長期而言,香港樓市潛在需求依然大,加上供應不足,因此長遠仍會向上的。但樓市高速發展的時期已過,大升的機會比較少,同時大跌的機會都唔多,現時只是平穩增值。

但你唔好因為咁樣乜都唔做,如果你想買樓投資,可以慢慢睇樓。一旦遇到一些心急業主,或樓市再向下調,有一個較爲明顯的值博率的時候,就可以考慮入市又或者先以股票增值,將來更有機會買到優質的物業。

香港過住宅物業嘅合理價,你預租金回報率計算大約3-4%左右吧!當然,每個大環境不同的,仲要考慮佢未來增長潛力,去作出調整。現時一般只有約3%。

香港樓價一向全球最高,是生活中成本最大的部分。香港樓市現時處於合理區頂,未到極貴,但香港樓仍有自住的價值,而投資價值只屬於一般。但我認為香港樓因爲需求的問題,依然會維持向上,好難跌好多,但也不是大升,長遠維持平穩增長,所以如果「供得起」就可以置業自住。

「人工」和「物業」是存在於兩種不同的財富系統之下,資產長遠會升值,而現金只會貶值,物業的升值能力一定高於人工的升幅;但不一定高於股票,有些優質的潛力股升幅可以好驚人,而且流動性高。

所以,如果你想置自住物業,但又未夠錢。我地可以運用「小資產追大資產」的原則,先買入股票增值,然後買入細單位或者直接買入大單位,如果你怕股票和物業升幅不同步,可以先買入REITS(「不動產投資信託」)作為對冲之用。詳情你可以看我的《5年買樓4步曲》。

廣告
廣告

==================================

龔成老師簡介

‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者

‧ 理財真人Show 節目擔任致富教練

‧ 曾接受港澳多個傳媒訪問

‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年

‧ 曾在萬多元月薪狀態下,憑股票累積數百萬財富

‧ 現為全職投資者,擁過千萬財富

‧ 於網上分享投資心得,瀏覽量過百萬,為人氣博客,解答網友理財問題逾20,000條

‧ 專欄作家

‧ 擁財務學學士學位

‧ 股票課程導師,香港及澳門學生人數逾4,000人

‧ 過往10年投資成績,過半能獲利超過1倍以上

Facebook 專頁「龔成」粉絲人數超過200,000人

8

==================================

Text by BusinessFocus Editorial

免責聲明:本網頁一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦,讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定,如因相關言論招致損失,概與本公司無涉。投資涉及風險,證券價格可升可跌。

【了解更多最快最新的財經、商業及創科資訊】

👉🏻 下載 BusinessFocus APP

👉🏻 立即Follow Instagram businessfocus.io

👉🏻 追蹤 Telegram頻道 BusinessFocus 財經商業資訊站

最新 金融投資熱話專頁 MarketFocus

Share to Facebook
Our Videos
官方影片
You may also like
你可能也喜歡
拜登被批「錯得離譜」 加稅及新能源無助壓抑通脹 《降低通脹法案》根本扼殺就業機會
Investment
13 hours ago
拜登被批「錯得離譜」 加稅及新能源無助壓抑通脹 《降低通脹法案》根本扼殺就業機會
【水洗唔清】佩洛西丈夫被指成立基金狂賺中國錢 惟內媒弄錯姓氏 殺錯良民
Investment
13 hours ago
【水洗唔清】佩洛西丈夫被指成立基金狂賺中國錢 惟內媒弄錯姓氏 殺錯良民
【利福國際復牌升逾4成】細劉劉鑾鴻提私有化SOGO 溢價62%收購 甘比亦有持股
Investment
18 hours ago
【利福國際復牌升逾4成】細劉劉鑾鴻提私有化SOGO 溢價62%收購 甘比亦有持股
股神也炒燶 勁蝕4200億 巴郡5隻重倉股輸3隻 惟貫徹撈底名言 再低吸美國銀行
Investment
18 hours ago
股神也炒燶 勁蝕4200億 巴郡5隻重倉股輸3隻 惟貫徹撈底名言 再低吸美國銀行
【龔成專欄】月入12萬不幸投資失利 錯買4的士牌遇疫市 每月須貼4萬供車 龔成:宜沽部分的士牌 收息股可選港燈工行恒生
Investment.Bloggers
2 days ago
【龔成專欄】月入12萬不幸投資失利 錯買4的士牌遇疫市 每月須貼4萬供車 龔成:宜沽部分的士牌 收息股可選港燈工行恒生
【張明珠專欄】東京年輕人最想居住排行 吉祥寺已跌出三甲
Bloggers.Property
3 days ago
【張明珠專欄】東京年輕人最想居住排行 吉祥寺已跌出三甲
Hottest Articles
最熱文章
蟲草大王揀樓講感情 因太太一句話 買大圍老牌屋苑
Video.Property
2 days ago
蟲草大王揀樓講感情 因太太一句話 買大圍老牌屋苑
【龔成專欄】月入12萬不幸投資失利 錯買4的士牌遇疫市 每月須貼4萬供車 龔成:宜沽部分的士牌 收息股可選港燈工行恒生
Investment.Bloggers
2 days ago
【龔成專欄】月入12萬不幸投資失利 錯買4的士牌遇疫市 每月須貼4萬供車 龔成:宜沽部分的士牌 收息股可選港燈工行恒生
蒙嘉慧淡出幕前 享受日本生活「伊健同我唔係投資好叻 夠就好啦」
Video.Business
2 days ago
蒙嘉慧淡出幕前 享受日本生活「伊健同我唔係投資好叻 夠就好啦」
韓國設計師不堪職場壓力 辭職隨母當清潔工 8年後實現月入400萬韓幣 成功買樓
Inspiration.Business
3 days ago
韓國設計師不堪職場壓力 辭職隨母當清潔工 8年後實現月入400萬韓幣 成功買樓
股神也炒燶 勁蝕4200億 巴郡5隻重倉股輸3隻 惟貫徹撈底名言 再低吸美國銀行
Investment
18 hours ago
股神也炒燶 勁蝕4200億 巴郡5隻重倉股輸3隻 惟貫徹撈底名言 再低吸美國銀行
【水洗唔清】佩洛西丈夫被指成立基金狂賺中國錢 惟內媒弄錯姓氏 殺錯良民
Investment
13 hours ago
【水洗唔清】佩洛西丈夫被指成立基金狂賺中國錢 惟內媒弄錯姓氏 殺錯良民