【樓市開Mike】東鐵過海樓價很興奮 把握基建樓價三升浪

港鐵東鐵線過海段本月15號通車，大大提升新界東居民前往港島區上班的方便程度。例子：大圍往金鐘：通車前須於九龍塘站、旺角站轉線，東鐵線過海段通車後只需要約17分鐘且毋須轉車，比現時快約11分鐘。沙田往銅鑼灣：通車前要轉三次車，需時約36分鐘，通車後在沙田站一程坐至金鐘站再轉港島線，能慳9分鐘及轉少兩次車。交通方便程度增加了新界東居住甚至購買需求，令部分新界東屋苑交投更加暢旺，但現在是入市新界東的時機嗎？

參考其他鐵路通車時樓價走勢：2016年尾港鐵南港島綫通車及2014年尾西港島綫通車後一年，海怡半島／西區之樓價升幅確實跑贏港島其他區，但之後樓價漸趨平穩。反觀通車前一年之樓價升幅，卻比通車一年後之樓價升幅為高。現時特別印花稅條例下，購入一個物業最少持有三年，在基建落成才入市該區物業則未能享受升幅最多的三年。市場大部用家往往「後知後覺」，要基建落成後，體驗設施及感受基建帶來的好處，才決定入市。

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其實每逢大型基建落會有3波升浪：第一波—立法會通過議案。當立法會通過議案後，發展商會著力部署投地或重建項目帶動樓價上揚，少部分投資者亦會「早著先機」入市，但在筆者而言，不建議小本投資者在這一刻入市，因為距離基建落成一般近10年之久（例子2005政府批准建港島西延綫於2014年末落成，07年施政報告落實南港島綫於2016年末落成。）這10年間資本效益較低。

第二波—落成前3年。發展商準備的項目開始推出，部分投資者亦會看準通車需求因而入市，筆者認為這個時機適合大眾投資者入市，因在整個SSD階段均可享受基建帶來的最大升幅。

最後一波—基建落成。此階段過後樓價並非會急轉直下，而是有所放緩。因為所有利好因素已傾囊而出，最後用家進場接貨，該區將重回與大市同步之步伐。

邵逸文

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