瑞銀︰利率每增加1厘 港樓價將下跌10% 料今年港實際按息從1.5厘升至2.6厘

瑞銀︰利率每增加1厘 港樓價將下跌10% 料今年港實際按息從1.5厘升至2.6厘

Investment Property
By Ken Kan on 17 May 2022
Finance Editor

全球通脹升溫下,美國聯儲局不斷加息壓制,但仍然未收穫顯著成效。與此同時,香港也面臨困境,如果不跟隨加息,很可能會由於美元吸引力增加而導致資金外流,金管局近期也已多次接下港元沽盤,自5月12日凌晨至今晨,金管局一共接下5次港元沽盤,涉及資金175.85億港元,最新一次是在5月16日下午5時接盤,接貨58.88億港元。然而,如果跟隨美國加息,HIBOR利率走高,有大行擔憂香港樓價可能下降。

瑞銀發表研究報告,香港樓價或面臨壓力。Photo from BusinessFocus

根據瑞銀發表的研究報告指,預計美國聯儲局將在今年餘下時間一共加息1.75厘,在聯繫匯率制度下,估計香港銀行同業拆息(HIBOR)和按揭利率上升,實際按息或從1.5厘升至2.6厘以上。現時香港利率較低,一般為H+1.5%,瑞銀預計,假如H按在未來3至6個月內觸及最優惠利率(P按,一般為P-2.5%),香港銀行可能會將最優惠利率提高12.5個基點(1個基點為0.01%),甚至更高。

如利率上升,或會影響樓價。Photo from BusinessFocus

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瑞銀也指出,聯儲局在5月加息0.5厘後,香港和美國的息差已經拉闊至0.7厘,港元兌美元的匯率也已接觸7.85的弱方兌換保證,預料香港整體貨幣基礎或開始下降。假如香港利率上升,上車一族的壓力測試,以及供樓一族的每月按揭還款的壓力將會加大,料樓價可能承壓。瑞銀預計,假設負擔能力不變,按揭貸款利率每增加1厘,將會導致樓價下跌10%。

瑞銀又提到今年的樓市供應,預料新住宅供應將超過4萬伙,而去年的銷量僅為1.75萬伙,導致近期發展商加快銷售步伐。儘管在元朗錦上路的新盤柏瓏I開售很不久便接近全數沽清,但瑞銀認為這是由於該樓盤的定價較同區另一新盤低約一成,以及北部都會區效應推動影響。相反,市區新盤表現明顯遜色,例如恒地(0012)在大角咀和啟德的新盤僅售出40%和12%。

Text by BusinessFocus Editorial

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