瑞銀︰利率每增加1厘 港樓價將下跌10％ 料今年港實際按息從1.5厘升至2.6厘

全球通脹升溫下，美國聯儲局不斷加息壓制，但仍然未收穫顯著成效。與此同時，香港也面臨困境，如果不跟隨加息，很可能會由於美元吸引力增加而導致資金外流，金管局近期也已多次接下港元沽盤，自5月12日凌晨至今晨，金管局一共接下5次港元沽盤，涉及資金175.85億港元，最新一次是在5月16日下午5時接盤，接貨58.88億港元。然而，如果跟隨美國加息，HIBOR利率走高，有大行擔憂香港樓價可能下降。

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根據瑞銀發表的研究報告指，預計美國聯儲局將在今年餘下時間一共加息1.75厘，在聯繫匯率制度下，估計香港銀行同業拆息（HIBOR）和按揭利率上升，實際按息或從1.5厘升至2.6厘以上。現時香港利率較低，一般為H+1.5%，瑞銀預計，假如H按在未來3至6個月內觸及最優惠利率（P按，一般為P-2.5%），香港銀行可能會將最優惠利率提高12.5個基點（1個基點為0.01％），甚至更高。

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瑞銀也指出，聯儲局在5月加息0.5厘後，香港和美國的息差已經拉闊至0.7厘，港元兌美元的匯率也已接觸7.85的弱方兌換保證，預料香港整體貨幣基礎或開始下降。假如香港利率上升，上車一族的壓力測試，以及供樓一族的每月按揭還款的壓力將會加大，料樓價可能承壓。瑞銀預計，假設負擔能力不變，按揭貸款利率每增加1厘，將會導致樓價下跌10％。

瑞銀又提到今年的樓市供應，預料新住宅供應將超過4萬伙，而去年的銷量僅為1.75萬伙，導致近期發展商加快銷售步伐。儘管在元朗錦上路的新盤柏瓏I開售很不久便接近全數沽清，但瑞銀認為這是由於該樓盤的定價較同區另一新盤低約一成，以及北部都會區效應推動影響。相反，市區新盤表現明顯遜色，例如恒地（0012）在大角咀和啟德的新盤僅售出40％和12％。

Text by BusinessFocus Editorial

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