【樓市開Mike】香港股市與樓市關係越來越遠 「近三分二物業供滿 業主鮮有劈價」

過去許多年，樓市與股市之間往往存在一個相關性，如果股市連跌數個月，樓市就會跟着下跌。同樣的，當股市由谷底回升數個月，樓市也會跟隨回升。97年金融風暴，股市下跌近7成，樓價也跌近7成。08年金融海嘯股市跌7成，樓價只跌了約25%。

最近股市氣氛甚差，以2021年2月高位計算下跌近37%，重回15年前之水平，樓價卻連續7週呈現升勢。在種種不利因素下，樓價是否只因剛需從此放飛自我，只升不跌呢？在筆者的角度答案是：否！

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首先，如果股市長期低迷，香港經濟差，無論富豪、中產、平民都減少資金買樓，樓價又如何升呢？然而，股市與樓市的關係愈來愈遠，主要原因分為三點：投資者經驗愈趨成熟、香港資金及借貸比率。

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投資者經驗愈趨成熟：

股市暢旺，投資者固然會獲利後，用以改善生活買樓自住，樓價固然會上升。相反股市低迷，投資者缺乏資金，樓價理應下跌。但現時投資者現金流管理較佳，當股市較差時，部分投資者將資金轉移至相對穩定的物業市場，寧願接受較低回報降低風險。

香港資金：

在過去20年間累積了大量的資金，1997年香港銀行體系存款僅有2萬7千多億存款，但總借貸卻高達4萬1千億，資金不足有平貨都無人接到。根據金管局數據顯示，截止2021年底，香港銀行體系存款高達15萬1千億，而總借貸只有約10萬8千億。當市場資金充裕，有平貨自然有人接，令香港樓價易升難跌。

借貸比率：

97年物業投資者經常「十個煲九個蓋」資不抵債，當經濟逆轉時自然難以防守。時至今日香港約3分之2的物業已供滿，即使有按揭平均比率亦不足一半，當經濟差時業主亦需要自住，在既沒有供款壓力，又有自住需求的情況下，鮮有業主因經濟壓力而劈價沽售手中物業。

故此，近年即使股市低迷對樓市影響甚微，相反股市暢旺卻會對樓市產生支持作用。

邵逸文

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