【樓市開Mike】人人都用茂波Plan 人人都啱用茂波Plan ?

財政司司長陳茂波2022年《財政預算案》公布，將首置按揭保險門檻放寬至最高1,200萬元，亦即俗稱的「茂波Plan」。據金管局數據指，截至今年4月20日，有1,160宗屬於「茂波Plan」，其中九成屬於首置人士。

當市場人人熱衷於利用「茂波Plan」九成按揭上車買樓，但「茂波Plan」真的適合所有人嗎？「茂波Plan」真的有着數嗎？

財政司司長推出此「茂波Plan」可謂神來之筆，堪稱三絕。

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首先，加大按揭額度令更多人容易上車買樓，完善換樓鏈，彌補了「林鄭Plan」之不足——1,000萬元以上一刀切五成。舉個例子，在「林鄭Plan」下，如果你想要購入一個1,100萬元的單位，最多只能夠借到五成按揭，也就是550萬元，但在「茂波Plan」下，現時一個1,100萬元的單位，最多能借到八成，你只需要有220萬元首期便能成功買到樓了！與以往相比，需要付出的首期少了足足330萬元，這將會大大刺激1,000萬元以上的物業巿場。

此舉可令香港地產發展商更易賣樓，減少發展商按揭計劃需要。發展商利潤提升對香港稅務收入亦會作出不少貢獻，正好填補疫情下庫房不菲的開支，亦為政府開拓長遠更龐大的收入。

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「茂波Plan」此舉其實也隱藏著解決香港房屋供應問題的引子——減低市場需求。近日筆者不少學生都打算以兩夫婦的收入，以九成按揭1000萬元至1200萬元之單位。在未有新計劃之前，這些朋友即使家庭收入高，亦未能購買此類理想居住單位；同時或會將「自住需求」轉變為「投資需求」。先生、太太各自以自己的收入承造按揭，購買兩個500至600萬元的單位出租，再以租金收入租住理想物業。

然而在新政策下，大部分用家可能因為怕麻煩，或以「了咗件心事」的心態，直接購買一個理想的自住物業。因此，「林鄭Plan」下購買兩個物業的需求變為「茂波Plan」下的一個需求，長遠而言可大幅減少買樓收租的投資者，並增加買樓自住的用家。

在於消費者的立場，「茂波Plan」真的抵嗎？筆者經常提醒同學，要問清楚自己買樓究竟為了滿足「自住需求」還是「投資需求」。先滿足自住需求往往會「先甜後苦」，相反先滿足投資需求往往會「先苦後甜」。

讓我們來看看「茂波Plan」下的例子：假設兩夫妻均為5萬元月薪，以240萬元首期購入1200萬元啟德區兩房物業，承造八成按揭，月供33,000元（以H+1.3=1.5%計算）。 大部分無上堂的家庭可能便用30年時間供滿這一個物業，完！

但若果以「投資需求」出發，買兩個600萬元單位收租，每個14,000元，共28,000元，再將收回來的租金租住啟德區兩房，市值租金約18,000元，每月現金流便會增加10,000元。

同樣的資產值、同樣的供款、居住同樣的住所，每月現金流多10,000元，擁有兩個物業更可享轉按，或獲利出售物業的靈活性，讀者又會如何選擇呢？

邵逸文

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