【江恩小龍】美國滯脹加息香港按息可加至4厘「月入6萬供樓都所剩無幾」

By 小龍 on 02 Apr 2022

劉君明(小龍)- 著名江恩理論圖表專家，在某新加坡大行擔任聯值董事，負責帳戶股票委托操盤，股票買賣及財富增值工作等。以筆名「小龍」於經濟日報集團智富雜誌，Wealth Hub睿富及民衆財經台等發表分析。多次獲經濟日報集團智富雜志及香港大學專業進修學院邀請分析演說。致力分析經濟及股市周期理論，一次又一次命中大市大型的轉角，包括但不限: 2015年6月見頂，2016年2月及6月見底, 2017年牛市等。幷在香港出版多本暢銷書，包括「小龍江恩轉勢日」及「江恩周期與和諧交易」。獲中國內地多間出版社邀請出版江恩理論及技術分析的書籍等，包括「港股實戰入門及技巧」。多次舉行講座及課程，學生範圍香港，臺灣，新加坡及馬來西亞及內地。

小龍在本欄多次提出「美國誤判了通脹不是短期，那小心美國會如1970年大幅加息。」

很多朋友看完之後反指「美國欠人很多錢，不敢加息」，結果美國啟動了第一次加息，並暗示很大機會之後每次加息都是0.5%，很大可能美國的Fed Rate年底會加至3%至4%。而美國按息亦出現急升，由2.67厘升至4.67厘。同時大行高盛看淡樓價前景，預期會在低位維持一段長時間之餘，更預期從今年至2025年，樓價將每年跌5%。該行又預期，由於本港銀行同業拆息（Hibor）上升並影響借貸成本，認為按揭利率將由目前約1.5厘，至2024年時升至4厘時才見頂。這引起小龍的興趣，如果真的加息至4%，那月入6萬能否供起樓？而未來樓市又如何看？

Photo from BusinessFocus

小龍曾經在本欄及多個訪問講過，今年睇樓，看看2023或2024有無機會買樓。越來越多國家及分析開始指未來有機會出現滯脹，及指未來美國會否如1970年代大加息。近日美聯儲主席鮑威爾表示，該局準備必要時在下次會議上加息0.5個百分點。筆者多次提出美國不論10年或者30年的債息，都成了一個均等的35年周期。

此35年是1946年至1981年走了35年的熊市，1981年至2016年走了35年的牛市。在1981年至2016年之間，有一條約20年不破的下降軌債息亦升穿。先不要說美債會走35年的熊市，如果美債未來幾年的反彈幅度是0.236的黃金比率，那10年美債也要上升約4.6厘，如反彈至0.386是約6.78厘。正常情況下，美債的上升令其他國家或公司債券必定要上升其發債息率（即價格下跌），但是如果市場突然出現一些突發因素，那不容少看其震盪的恐怖。

今天美債的債息是2.5%，上一次2018年縮表美債息是約3%，那麼今天美國收息，加息，縮表三箭齊法，那麼會加快美債息上升及新興市場的資金流走嗎？而且，1970年代美國加息10厘需要只要約2年。1970年代，除了石油危機令油價格上漲，食品價格也由於糧食緊缺而大漲，在一定程度上增加了通脹壓力。1972年，自然災害席捲全球，世界糧食總產量比上年減少2.9%，許多國家發生嚴重的饑荒。

Photo from BusinessFocus

同時2021年是樓市重要在經濟周期的一年。對於樓市的研究，在世界的經濟學家都有不同的見解，但是異常相似。筆者在下面列出：

· 《房地產週期百年史》(One Hundred Years of Land Values in Chicago)作者霍伊特(Michael Hoyt)，透過研究美國芝加哥從只有幾十間木屋開始之後103年房地產的價格，發現房地產價格大約以18年為一週期。

· 愛德華R·杜威（Edward R.Deway），號稱週期循環分析之父，發現每個樓市週期約18年。

· 英國經濟學家弗雷德·哈里森（Fred Harrison）研究過去200多年英國和美國房地產市場，發現房價漲跌有一個18年左右的週期。

· 西蒙·史密斯·庫茲涅茨（Simon Smith Kuznets）發現15至25年的建築業週期。

Photo from BusinessFocus

大家都不約而同認為樓市約18至20年一個週期，以庫茲涅茨提出的平均20年樓市週期，以及哈里森提出的樓市18年週期為基礎，2003加上20年即是2023年，而2003年加18年就是2021年。所以2021年是樓市升浪最後一年，2023/2024是危亦是機。假若真的如大行所講，按息升至4%，樓市會如何？

筆者相信，如果要客觀地分析一般市民的負擔能力，較可取的是計算不同入息及息率下業主的可支配收入。以2015年為止，過去19年的平均按息作分析，最高利率為1997年的10.9%，最低是2010年的1.16%，平均按息4.187368％（這個數據較為客觀，因為政府要求的壓力測試是以5.5%計算）。這也跟高盛的預測相近，所以我們會以4.18作為分析。若要了解業主的承擔能力，可以計算不同的收入及利率，並扣除一般統一約5000元的固定開支（差餉及管理費），看看業主在扣除供樓之後的可支配收入。在此因為方便計算，不會考慮通脹、工資上升及壓力測試。

Photo from BusinessFocus

如果月入6萬，購入800萬的樓並做9成按揭。每月在利率2.15%的情況下，每月樓按還款為27,155.92元，扣除5000元的基本開支後，餘下27,845元。另一方面，如果利率在4.2%的情況下，每月還款即時上升至35,209元。同時扣除5,000元之後，每月可支配收入為19,791元。但是要留意，本金及利息總支出為1200萬元，比之前2.15%的利率時間上升約300萬。