【內房危機】17億英磅東倫敦重建恐爛尾 資金短絀 內房巨企倫敦紛遇險 富力地盤停工 世茂急賣商廈

內地打擊樓價及收緊借貸，令多間內房企業不單在內地受創，連遠在英國的發展項目亦疑因資金斷裂，陸續陷於停工、求售甚至疑似爛尾風波。繼「總部基地」富豪許為平主理的17億英磅東倫敦重建計劃瀕爛尾之後，外媒報道其他內房企業亦陷困境。其中世茂集團吹以3.4億英磅急售倫敦一幢甲級商廈；富力地產中在「九榆樹（Nine Elms)」的旗艦項目則盛傳一度停工。事件令英國當局關注內房危機會否禍及當地房地產發展。

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據《彭博》報道，中國內房企業即地產發展商的困境不僅限於中國國內，在倫敦也是「哀鴻遍野」。像在東倫敦的皇家阿爾伯特碼頭，不少工程均已停工或未能展開，20多棟曾被認為是全新中國企業金絲雀碼頭的建築物幾乎全空著，落入最終拒絕再貸款的銀行手中，疑似成為銀主盤。大倫敦市政府早前已宣布，若發展商即中國的「總部基地」未能在下月限期前作出回應如恢復動工，有關發展權將會被收回，即是爛尾。

在倫敦另一金融區，部分因被拖欠工資而感到憤怒的建築工人早前曾停工，令富力地產位於九榆樹（Nine Elms）的旗艦地盤陷於停頓。富力地產在倫敦九榆樹項目的一位工人透露，有些工人已回家，目前該工地只有骨幹工作人員。他指建築進度延誤，是因為富力地產與主要承包商Multiple之間出現逾期付款問題。富力地產則聲稱問題快可解決：「富力地產與Multiplex正在合作以交付九榆樹一號項目，現場仍在繼續開展工作，不久將恢復全面動工。」

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至於在倫敦金融城中心的Paternoster廣場，正努力解決債務問題的中國世茂集團，據報正計劃以3.4億英磅的價格，出售Paternoster廣場的Christ Church Court大樓。據報道，此大樓是世茂集團於2015年以大約2.7億英磅的代價買回來，事隔7年，倫敦樓價已大幅上漲，但世茂集團卻仍願意僅以大約26%的溢價，向上址的原租客高盛集團出售此甲級商廈，反映世茂對現金需求甚殷。

《彭博》認為總部基地、富力及世茂等內房企業現時面對的困難，反映中國陷入困境的房地產市場，正在海外掀起波瀾。中國國內的這場危機，再加上中英關係近瀕凍封（編者註：部分原因疑是英國給予持BNO港人居留權），實施資本管制以及英國脫歐的後遺症，這均使到一度從中國流向倫敦的巨額資本洪流，幾乎已經消失無蹤。

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這分析絕非無的放矢，根據Real Capital Analytics Inc.的數據，過去五年來，中國內地投資者在英國的房地產交易減少近88％。開發地塊的交易降幅更為明顯，從2017年高峰期的7.31億歐元，到去年大降逾98%至僅餘1,130萬歐元（約1,280萬美元），反映中國資金已枯竭。彭博行業研究研究高級分析師Patrick Wong在一份報告中寫道：「中國負債累累的私人開發商面臨流動性緊縮的風險越來越大，購房者和債券持有人的信心受到打擊，引發了金融危機蔓延的可能性。」

對倫敦房地產市場而言，這種外國資金的急劇逆轉並不陌生。像多年前全球金融危機結束了愛爾蘭人對英國首都的瘋狂投資，而日本投資者則早於20年前蒙受了巨大損失。

至於中國投資者，在約十年前曾大幅湧入英國，當時時任首相卡梅倫和倫敦市長約翰遜（現任英國首相）為首的保守黨政府吸引了外資。在2015年簽約的東倫敦皇家阿爾伯特碼頭的總部基地(ABP)項目（東倫敦重建計劃）中，倫敦市向明不經傳的開發商總部基金（由中國富豪許為平創立）簽出35英畝的荒地，該項目曾被英國當局寄予希望，希望能令東倫敦如明珠般閃耀起來。

當時中英雙方的盤算是，17億英磅的投資，不單可為英國創造數千個就業機會，還可為數十間中資企業提供一個基地，及加強中英關係。但七年過去了，上址卻剩下大量空置地盤及建築物，發展商未能履行其義務及責任。大倫敦市政府唯有向總部基地發出最後通牒，要求下月前復工或放棄發展權。總部基地一名發言人解釋，該項目受到了其無法控制的因素的衝擊，包括英國脫歐，倫敦新的跨城鐵路線的延誤，以及疫情的惡化。

雖然中國房地產危機主要影響到了開發商，但給投資商帶來的壓力跡象也出現在倫敦的投資性房地產市場上。知情人士透露，世茂集團董事長許榮茂正考慮將倫敦Paternoster廣場的Christ Church Court辦公商業大樓出售予高盛。許榮茂的代表沒有回應，高盛發言人不予評論。

Text by BusinessFocus Editorial

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