【Wendy全球樓行】英國三分一業主 按揭全期還息不還本 「首先要獲評為專業投資者」

早前的幾篇提及英國按揭流程﹑壓測計算﹑申請按揭撻Q例子以及將英國物業套現的例子，今次會講英國物業按揭選擇「供息不供本」（Interest Only），還是供本及供息（Principal & Interest, P&I）。

其實不少人於英國置業會選擇Interest Only為其還款方式，根據英國數據顯示，在2012年有大約320萬宗還未償還清的Interest Only物業貸款個案，相當於所有抵押貸款物業的三分之一，反映該按揭還款方式在英國是十分普遍，然而，買家如想選擇Interest Only應有甚麼注意事項？

Photo from BusinessFocus

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買家需留意向銀行申請Interest Only，代表接受於還款年期完結前 （即是最後一期供款後），需要一次性繳付所有借貸本金。一般而言，申請Interest Only比P&I的資產審批要求更高，例如銀行會審視申請者現有正現金流及物業等。

如果申請者經銀行評估為專業投資者的話，會更易批出Interest Only。銀行認為專業投資者可承受的風險較高，在承造25年期的按揭後，有足夠能力償還所有本金。另外，銀行評估時會看申請者已成為業主多少年，有沒有買賣樓宇經驗，如年期越長，可以承受的風險越高。故如果只是物業投資初哥，銀行未必批出Interest Only。此外，申請按揭的物業需要是正現金流，即是租金要足以涵蓋供款及其他雜費，例如物業管理費等。

值得注意的是，不少年長的申請者會傾向選擇Interest Only。如申請者年紀已達50歲，只可接受10年的按揭年期，選擇P&I的話，每月供款將十分高昂。而由於選擇Interest Only供款不需償還本金部份，即使只有10年供款，月供更低，同時亦不需受年齡限制。假設申請者50歲，有多年的物業投資經驗，可經得起風浪，銀行亦視之為專業投資者。

相比Interest Only而言，傳統的P&I的按揭是還息又還本，供款將隨着年期增加而「息隨本減」的，利息總支出較Interest Only為低，在批核貸款方面亦較為容易。當然銀行如預測樓價下跌，申請者是否仍有償還能力亦是考慮因素之一。

以下為一個例子，假設按揭借貸為15萬英鎊（約157萬港元），按揭利率為5%，供款年期25年，以P&I供款，每月供款為877英鎊（約9,176港元），當中有625英鎊（約6,540港元）為利息，有252英鎊（約2,637港元）為本金，然而，供款利息會隨着時間增加而減少，25年期利息總和約為11.3萬英鎊（約119萬港元），而供款完畢物業完全屬於買家。

若以Interest Only計算， 每月純供利息，供款只是625英鎊（約6,540港元），每個月供款看似減少近30%，比較輕鬆，但是最終仍要一筆過償還本金15萬英鎊（約157萬港元）。而且25年的供款總利息，比P&I的供款還要多，達18.75萬英鎊（約197萬港元），甚至高於原來樓宇買價。

Wendy
https://www.facebook.com/wendy.dreamhouse1

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