【Wendy全球樓行】英國三分一業主 按揭全期還息不還本 「首先要獲評為專業投資者」

【Wendy全球樓行】英國三分一業主 按揭全期還息不還本 「首先要獲評為專業投資者」

Finance Investment Bloggers Property
By Wendy全球樓行 on 18 Jan 2022
專欄作家

早前的幾篇提及英國按揭流程﹑壓測計算﹑申請按揭撻Q例子以及將英國物業套現的例子,今次會講英國物業按揭選擇「供息不供本」(Interest Only),還是供本及供息(Principal & Interest, P&I)。

其實不少人於英國置業會選擇Interest Only為其還款方式,根據英國數據顯示,在2012年有大約320萬宗還未償還清的Interest Only物業貸款個案,相當於所有抵押貸款物業的三分之一,反映該按揭還款方式在英國是十分普遍,然而,買家如想選擇Interest Only應有甚麼注意事項?

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買家需留意向銀行申請Interest Only,代表接受於還款年期完結前 (即是最後一期供款後),需要一次性繳付所有借貸本金。一般而言,申請Interest Only比P&I的資產審批要求更高,例如銀行會審視申請者現有正現金流及物業等。

如果申請者經銀行評估為專業投資者的話,會更易批出Interest Only。銀行認為專業投資者可承受的風險較高,在承造25年期的按揭後,有足夠能力償還所有本金。另外,銀行評估時會看申請者已成為業主多少年,有沒有買賣樓宇經驗,如年期越長,可以承受的風險越高。故如果只是物業投資初哥,銀行未必批出Interest Only。此外,申請按揭的物業需要是正現金流,即是租金要足以涵蓋供款及其他雜費,例如物業管理費等。

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值得注意的是,不少年長的申請者會傾向選擇Interest Only。如申請者年紀已達50歲,只可接受10年的按揭年期,選擇P&I的話,每月供款將十分高昂。而由於選擇Interest Only供款不需償還本金部份,即使只有10年供款,月供更低,同時亦不需受年齡限制。假設申請者50歲,有多年的物業投資經驗,可經得起風浪,銀行亦視之為專業投資者。

相比Interest Only而言,傳統的P&I的按揭是還息又還本,供款將隨着年期增加而「息隨本減」的,利息總支出較Interest Only為低,在批核貸款方面亦較為容易。當然銀行如預測樓價下跌,申請者是否仍有償還能力亦是考慮因素之一。

以下為一個例子,假設按揭借貸為15萬英鎊(約157萬港元),按揭利率為5%,供款年期25年,以P&I供款,每月供款為877英鎊(約9,176港元),當中有625英鎊(約6,540港元)為利息,有252英鎊(約2,637港元)為本金,然而,供款利息會隨着時間增加而減少,25年期利息總和約為11.3萬英鎊(約119萬港元),而供款完畢物業完全屬於買家。

若以Interest Only計算, 每月純供利息,供款只是625英鎊(約6,540港元),每個月供款看似減少近30%,比較輕鬆,但是最終仍要一筆過償還本金15萬英鎊(約157萬港元)。而且25年的供款總利息,比P&I的供款還要多,達18.75萬英鎊(約197萬港元),甚至高於原來樓宇買價。

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