【美國房價】美國住房市場持續火熱 聯儲局行長：擔憂日益加劇

新冠疫情美國激增的流動性，令投資和自住房屋需求皆增，加上當地供應處於歷史低位，推動美國住房市場近一年來持續火熱。美國波士頓聯邦儲備銀行行長羅森格倫（Eric Rosengren）28日在《金融時報》刊出的一篇文章就當地樓價高企發出警告，稱住房市場的「盛衰周期」（boom and bust cycle）恐引發金融市場穩定的擔憂，認為有必要密切關注住房市場的走向。這一跡象表明，美聯儲對於房價不斷上漲的擔憂日益加劇。

新冠肺炎疫情爆發以來重挫全球經濟，然而美國住房市場卻在這場危機中逆勢增長，美國全國房地產經紀人協會（NAR）上周發佈的數據顯示，五月份現有房屋價格中值同比增長23.6%，首次突破35萬美元。而今年5月份經季節性調整的房屋銷售量也較去年同期激增44.6%，和疫情前2019年同期相比，也高出7.2%。

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對於美國樓價飆漲，羅森格倫表示，回到2%的通脹目標至關重要，但如今的目標是讓其可持續，若要維持這一目標，「房地產領域就不能出現週期波動」。他解釋，「我並不是說住房市場一定會崩盤，但我認為密切關注房地產走向是值得的」，強調住房市場出現週期波動的情況此前已在全球和美國發生多次，並經常引發市場對金融穩定的隱憂。至於中央銀行近期正考慮放緩或取消疫情期間對提供的巨額經濟支援，他認為當地迅速增長的住房市場或是其中一個因素。

報道指出，美聯儲過去每月都將購買400億美元的住房抵押貸款支持證券（MBS），以及800億美元的美國國債作為資產購買計劃的一部分，但基於通脹預期高漲，如今美聯儲官員已開始商討縮減購債規模。羅森格倫透露，當時機合適時，抵押貸款支持證券應與國債購買規模一起減少，「相比暫停美債購買計劃，我們或先停止購買住房抵押貸款支持證券」，這一消息也意味著針對住房融資的支持或更快結束。

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除了羅森格倫之外，聖路易斯聯邦儲備銀行行長布拉德（James Bullard）也認為美聯儲應重新評估其對住房市場的援助；而達拉斯聯邦儲備銀行行長卡普蘭（Robert Kaplan）今年5月亦曾表示，經濟增長已高於預期，美聯儲縮減債券購買有助於抵消住房市場等出現的「過剩和失衡」情況，故呼籲當局停止購買債券「宜早不宜遲」。

據美聯儲最新的經濟預測顯示，央行官員將在2023年從目前的最低水平上調利率，比起此前的預測來得更早，同時也揭示美國聯邦公開市場委員會（FOMC）内部對於貨幣政策預期方向的分歧比以往更大。

Text by BusinessFocus Editorial
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