「大英物業館」提供二手磚屋自住及投資一站式服務

By Media OutReach on 23 Mar 2021

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英國置業成潮流帶領新行業冒起

香港 - Media OutReach - 2021年3月23日 -「大英物業館」作為英國物業顧問，與一般地產經紀 (Sourcing Agent) 有所分別，除了替客人搜尋物業之外，最重要是後期與客戶跟進以及面對煩複驗樓文件和查察報告，在最重要關頭解決問題，分析物業是否值得購入。無論計劃移民或收租，總能為客人提供最合適的英國物業自住及投資方案。合作伙伴團隊一條龍支援，陪客戶走過這條不容易起步的英國買樓之路。

作為香港及英國註冊公司，「大英物業館」團隊實地搜羅英國物業，專攻二手磚屋，服務範圍由英國最南的修咸頓至最北的蘇格蘭，基乎是覆蓋得最多城市的二手物業顧問。

英國置業十大潛在風險

英國置業成為近年新潮流，有人買來投資收租賺取穩定現金流，亦有人買來準備移民自住。新需求上升引至新行業冒起，坊間亦有不少自稱是地產經紀 (Sourcing Agent)，但有些是一人公司，有些甚至無公司，只是剛剛移英，打算兼職替香港人「睇樓」賺取外快。以下為「大英物業館」在投資英國二手物業多年親身接觸過的十大潛在風險，並提醒香港海外買家必須嚴選物業顧問，協助避免誤入英國置業陷阱。

1) 新樓、樓花、二手樓、拍賣樓、退休樓，英國樓盤款式琳琅滿目

不像香港公寓，英國樓盤款式多不勝數。例如「拍賣樓」，在成功投標後，就算驗樓後才發覺有問題亦必需購買。如果不懂得分辨不同樓盤，一不小心買了一間有問題或不適合的物業，就會後悔莫及。「大英物業館」首要服務是透過仔細的盡職調查篩選物業款式，確保絕無花樣才推介給客戶。

2) 地契和業權其實不止是一線之差

英國買樓連帶地皮出售，但有些是永久業權 (Freehold)、有些是租賃業權 (Leasehold)、有些則是共享業權 (Shared Ownership)。曾經有一個案例，有香港人本來想買間連地皮的永久業權物業，後來才發現原來地皮一部份被前業主事先割地起屋出售，所以明明屬於這位買家的土地就白白被吞噬了！地契、業權這些可能在平面圖上只是一線之差的事情，必須由熟識英國物業買賣的律師以及專業的物業顧問 (而不是坊間只幫客戶「睇樓」的兼職地產經紀) 去分析物業是否值得購入。

3) 驗樓報告的複雜之處

驗樓報告由英國専業測量師進行，幾十頁的報告羅列出各項磚屋結構、滲水漏水、石棉等等屋內外情況，再分三級制分別緩急輕重。報告內的用字有行內專業性，不是一般Google Translate工具能夠輕鬆理解。「大英物業館」的服務包括分析驗樓報告詳細事項，協助判斷物業是否適合購買，而這牽涉到行內的專業性，並非一般賣樓銷售員可以簡單處理。

4) 提防英國律師失蹤或怠慢跟進

港英工作文化大有不同，前者反應快有效率，辦事亦較有彈性。而後者則普遍比較按部就班，不會太急進。「大英物業館」曾接觸過一個真實個案：客人上一手自行處理購買的英國二手物業，在成功投標後等了兩至三個月都還未有律師的進度更新，甚至連銀行按揭都批核了，到頭來原來這位律師連查冊都未開始進行，賣家不想再等也不賣給他們，令他們損失了不只時間，還有這物業的驗樓費以及律師的訂金。所以律師必需嚴選，而「大英物業館」其中一項服務是介紹可靠而收費合理的香港及英國律師和其後的合作伙伴團隊，安心順利完成整個物業交易。

5) 高薪而工作穩定亦不等於按揭一定批

英國不像香港一樣有壓力測試，即使擁有高薪厚職，都有機會因為申請者的日常支出大，或者私人貸款太多而令銀行不批核申請。當中銀行有內部的計算方法，而英國按揭經紀亦會申請者知道要求。所以在英國申請按揭時，需要申報的事項一定要做足，不要隱瞞。即使已獲得預先批核 (Approval in Principle) 都不代表在最後階段一定成功！「大英物業館」其中一項服務是為客戶介紹可靠而富經驗，又有廣大銀行網絡的按揭經紀，促進順利完成整個物業交易。

6) 物業有「Chain」可大可小

「大英物業館」曾處理過一個真實個案：有客人於上年9月透過LOTR入境英國，一邊租住Airbnb一邊親力親為買英國二手物業，心想風險一定較低。但在客人成功投得物業並進行了律師買賣程序後，等了兩個月都未有消息，而且一直被拒絕驗樓安排。後來才發現原來物業有「Chain」，代表業主還未開始買樓。而客人住Airbnb已一段時間，接著客人前後再不得不搬了三次酒店。同時間，因為沒有正式地址證明，無辦法替小朋友申請入學。最後「大英物業館」為他們搜尋到一間沒有「Chain」又非常心儀的磚屋，介紹可靠及回覆快的英國律師，同時為他們跟進進度，分析驗樓文件、安排與業主交收物業及傢俬事項。最後成功以從未試過最快速的1.5個月速度成交。現在客人一家四口已搬到安樂窩，亦已經成功申請學校。物業顧問的價值在於是否能在最危急的一刻，替買家面對和解決問題，直至成功收樓。

7) 即使物業與心儀學校非常接近，亦有機會屬於不同市政府 (Council)

雖說入學機會與校網距離有關，但即使物業距離心儀學校只有 0.1 至 0.3 英里也不一定成功獲得學位。可能只是一線之差，學校與住屋卻分別屬於兩個不同的市政府 (Council)，變得連申請機會都失去。而做好盡職審查是「大英物業館」作為專業物業顧問的基本條件之一。

8) 若然物業屬高水浸風險要小心

有些無良 (或者無經驗) 的地產經紀，連物業本身有高水浸風險，都一樣推出市場推薦給香港人買。大家都知道英國天氣不穩，有時更會連場大雨，但其實高水浸風險不止於為屋外帶來水浸這麼簡單。撇除「不方便」這個因素外，其實最重要是這間高水浸風險磚屋是否獲保險公司受保，而是否受保，亦會影響物業是否獲批按揭。「大英物業館」的物業盡職調查服務能夠預先了解這些物業的潛在風險，減低買家的損失。

9) 賣家叫價太進取

英國置業文化與香港不同：香港業主習慣開價較高，讓買家議價；但英國相反，業主會開一個底價，讓買家競價。對於香港買家來說，這是令人不安的事情，因為開價太低業主會拒絕，但開價太高又擔心「蝕底」，究竟何謂一個最合理的投標價？「大英物業館」會免費為客戶評估物業市場價格、先羅列出一切置業開支、了解潛在風險、分析合理市價從而訂立出一個最高投標價，並向賣家代理出價。訂立最高投標價的好處是讓買家不會超出預算，亦不用盲目推高英國樓市。

10) 多族裔社區不等於治安差

英國本身是多元化國家，人口來自世界各個地方，歐洲人、華人、印度人、中東人、猶太人等等。但其實多族裔社區亦不等於治安差，以英國南部雷丁 (Reading) 為例，多族裔原因是多國際公司在這裡設立辦公室，這裡的人年輕有活力、高教育而且有禮貌，新移民想容易融入新生活，都是一個好選擇。所以直接看罪案率，比起看人口種族會較有代表性。身處英國的「大英物業館」團隊能為客戶減低隔山買牛的風險，親身實地視察，以即時視象及短片讓客人能夠以第一身感受了解各地區的環境和治安。

在英國置業並非想像中困難，但當中有不少魔鬼細節還需靠專業人士的分析及跟進才得以順利解決。在英國置業成為潮流的年代，大家必需謹慎選擇真正專注於二手磚屋的物業顧問，而非一般地產經紀。前者提供專業顧問意見，並跟進後期的買樓過程直至物業成交；後者 (由於部份只兼職睇樓可能對英國二手樓買賣流程一知半解) 在買家成功投得物業後，隨後的成交過程基本上是閣下自理。