【蛋殼公寓】蛋殼碎了！數十萬青年無家可歸 內地長租公寓「資金鏈斷裂」 早有預謀

中國長租公寓平台蛋殼公寓（NYSE:DNK）近日被爆現金流斷裂。作為中介的蛋殼公寓收取租客全年租金，卻沒有按時向房東支付房租，引房東不滿而欲驅趕無辜租客。來自中國各地的蛋殼公寓房東和租客聚集在北京的蛋殼公寓總部，要求解約和維權，但公司卻無力給予有效對策，取得合理賠償無望。但事實上，蛋殼公寓今次「爆煲」並非意外，而是必然發生之事，而內地其他長租公寓也正循「蛋殼模式」一路高歌猛進。

租客、房東、員工致力維權

早在11月初，蛋殼公寓總部前擠滿了維權的房東和租客；同時，位於上海的蛋殼公寓辦公室在上月10日就已人去樓空，大門用木板封死。據大陸媒體採訪當事房東表示，他們將公寓委託給蛋殼，但數月未收到房租，因此要求解除合約，讓租客立即走人。然而部分付了房租的租客不願離開，因此房東以斷水斷電的方式逼迫租客搬離。房東和租客的矛盾一度惡化，部分地區甚至有租客持刀同房客對峙。

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此事對租客而言更為無奈，有年輕租客表示，他們以現金或貸款的方式預付了半年，甚至是一年的房租給蛋殼，蛋殼再以季付或月付方式給房東，如今蛋殼沒有付錢，導致租客遭到房東的強行驅趕。儘管租客多次到蛋殼租戶服務點投訴，但卻沒有後續回應。

蛋殼公寓在中國經營的公寓數量多達43.83萬家，而這次公司爆煲或涉及到50萬名用戶。針對蛋殼公寓的糾紛，北京市住房和城鄉建設委員會房屋租處員工指出，當前政府能做的事只是「督促蛋殼履行其職責」，並沒有什麼實質或強制措施。

除了房東和租客要求維權以外，蛋殼公寓的員工也投訴公司拖欠了兩個月的工資。此前亦有承包蛋殼公寓裝修和清潔工作的員工也曾向公司追討工資。

事實上，蛋殼公寓早有爆煲現象，其2015年成立至今一直處在虧損狀態中。有數據顯示，蛋殼公佈的2019年財報上記錄著34億元人民幣的虧損。今年初在美國上市後，第一季更錄得12億元人民幣的損失。此外，蛋殼公司今年初也傳出公司CEO被刑事調查、資金鏈斷裂、財務高管出走、退租風暴等消息。

長租公寓的「龐氏騙局」

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中國長租公寓是近年來的房地產新興行業，主要分為「集中式」和「分散式」，而這種長租公寓的方式正是時下年輕的最鍾意的承租方式。對於剛畢業步入社會的新鮮人來說，到北上廣拼搏是尚無能力支付昂貴的房租，因此就會選擇蛋殼租房這類長租公寓公司。

蛋殼公寓亦看中年輕人租屋市場的需求，便以高於市場租金的價格向房東租下房源，再以明顯低於市場租金的價格出租給租客。蛋殼還提供「租金貸」給不夠預算的租客，讓租客向銀行貸款支付全年房租，再按月還錢給財務公司。如今年輕人被趕出住所，還要每月付「租金」，以免破壞信貸紀錄。

而蛋殼是如何以這種高手地租賺錢的？長租公寓的租客都是一次性將租金結清給公司，而公司只需每個月支付給房東，因此蛋殼從租客一次性結清的租金裡籌集到「資金池」，這些資金就會被公司用作另外用途的投資。於此同時，長租公寓也希望控制市場上大部分房源，形成壟斷後謀劃漲租，但如今一切只是泡影。

但這樣接近「龐式騙局」的經營方式，完全依賴兩個前提：其一，不斷有大學畢業生湧入大城市，推高租屋需求及租金；其二，企業「資金池」投資需取得高額利潤，否則便無法承擔高額裝修及高達一成的租金差額。市場普遍預料這樣的「租上租」模式可持續幾年，未曾想年初爆發的新冠疫情迅速捅破了泡沫。

但對長租公寓經營者來說，這仍是筆穩賺不賠的買賣。「模式」運營成功，經營者可獲得高額利潤，或是類似蛋殼在美股上市，實現財務自由。即使預料之內的「爆煲」發生，損失全由租客房東承擔。只可憐年輕租客面對企業貪婪、房東壓力和政府無為，被迫流離失所，硬食出社會後的「殘酷一課」。

Text by BusinessFocus Editorial